Mietvertrag über Wohnraum

Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, mit dem für beide Seiten Rechte und Pflichten einhergehen. Im Kern verpflichtet der Mietvertrag den Vermieter dazu, dem Mieter den Wohnraum zur Nutzung zu überlassen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter, hierfür eine Miete an den Vermieter zu zahlen. Auch wenn der Mieter nur die Betriebs- oder nur die Heizkosten zahlt, liegt ein Mietvertrag vor.

Form des Mietvertrags

Ein Mietvertrag ist ein formloser Vertrag. Er kann theoretisch mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Für mündliche Mietverträge gibt es einige Sondervorschriften: So ist beispielsweise geregelt, dass alle nicht-schriftlichen Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, für unbestimmte Zeit gelten (§ 550 BGB).

§ 550 BGB: Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

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Mietrecht

Das Mietrecht, welches die Basis für alle Mietverträge bildet, ist in den §§ 535 bis 580a BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt. Hierunter fallen auch Gewährleistungsvorschriften, die bei Mängeln an der Mietsache greifen. Ein wichtiger Aspekt dabei ist das Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung und auf Mietminderung bei vorhandenen Sachmängeln.

Besondere Beachtung verdienen die Vorschriften für Wohnraummietverträge, die in § 549 ff. BGB festgelegt sind. Diese Regelungen sollen vor allem den Mieter schützen. So kann ein Vermieter beispielsweise nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann. Ausgenommen von diesem Kündigungsschutz sind unter anderem Einliegerwohnungen (§ 573a BGB).
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Rechte und Pflichten

Für den Mieter ergibt sich aus dem Mietvertrag insbesondere die Pflicht, die vereinbarte Miete fristgemäß zu zahlen und die Mietsache am Ende der Mietzeit zurückzugeben. Dabei muss er aufgetretene Mängel unverzüglich dem Vermieter melden, um nicht für eventuell entstehende Schäden haftbar gemacht zu werden.

Der Vermieter hingegen muss die Mietsache dem Mieter in einem geeigneten Zustand überlassen und für die Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand erhalten. Darüber hinaus hat er die mit der Mietsache verbundenen Lasten zu tragen, es sei denn, es wird vertraglich anders vereinbart.
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Kündigung des Mietvertrags

• Die Kündigungsfrist beträgt für Mieter und Vermieter 3 Monate, wenn das unbefristete Mietverhältnis noch nicht länger als 5 Jahre besteht.
• Für den Vermieter verlängert sich die  Kündigungsfrist nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 1).
• Im Falle der erleichterten Kündigung des Vermieters nach § 573a BGB verlängern sich die Kündigungsfristen um 3 Monate.
• Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, können auch Regelungen enthalten, die eine Kündigungsfrist von einem Kalenderjahr für den Vermieter vorsehen, sofern die Mietdauer 10 Jahre überschreitet.
• Befristete Mietverhältnisse sind nur außerordentlich kündbar. Eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ist nicht möglich.
• Kündigungen von Wohnraum-Mietverhältnissen müssen immer schriftlich erfolgen. Bei anderen Mietverhältnissen, etwa bei Geschäftsräumen, muss die Schriftform für eine Kündigung nur gewählt werden, wenn dies explizit vereinbart wurde. 
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Fälligkeit der Mietzahlungen

Die zeitliche Abfolge und Fälligkeit von Mietzahlungen ist rechtlich klar definiert: Die Miete muss spätestens bis zum dritten Werktag des entsprechenden Zeitraums, für den sie bemessen ist, gezahlt werden (§ 556 b Absatz 1 BGB). Wenn die Wohnungsmiete monatlich gezahlt wird, ist sie also spätestens bis zum 3. Werktag des Monats fällig.

§ 556b BGB: Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Als Werktage gelten im Kontext der Mietzahlungen nur die Wochentage Montag bis Freitag. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs wird der Samstag nicht als Werktag gezählt, da an diesem regelmäßig keine Bankgeschäfte vorgenommen werden (BGH 13. Juli 2010 – VIII ZR 291/09). 
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Kaution

Die sogenannte Kaution, auch Mietsicherheit genannt, dient dem Vermieter als Sicherheit, falls Forderungen aus dem Mietverhältnis entstehen. Etwa, wenn durch den Mieter verursachte Schäden Reparaturkosten nach sich ziehen. Die Kautionszahlung darf das 3-fache einer Monatsgrundmiete nicht übersteigen. Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsicherheit zinsbringend und getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. 

Die Pflicht zur Zahlung der Kaution und die genaue Höhe müssen im Mietvertrag vereinbart werden. Es gibt keine gesetzliche Regelung über die Kaution, die anstelle einer nicht vorhandenen Klausel im Mietvertrag treten würde.
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Mieterhöhungen

Die Anhebung der Miete ist für Wohnraum stark eingeschränkt. Für Mieterhöhungen bei Wohnraum gelten §§ 557 - 561 BGB, sowie für preisgebundenen Wohnraum die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des Wohnraumförderungsgesetzes. 

Zu den zulässige Erhöhungen der Wohnmiete zählen:

• Die Miete kann über eine beiderseitige Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter erhöht werden.
• Eine Erhöhung der Miete kann im Rahmen einer Staffelmiete vereinbart werden.
• Ist eine Indexmiete vereinbart, steigt die Miete entsprechend dem Verbraucherpreisindex. 
• Mieten für Wohnraum können bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. 

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Nebenkosten

Oftmals wird neben der Grundmiete auch eine Nebenkostenpauschale oder eine Vorauszahlung für Betriebskosten verlangt. Diese Kosten sind nicht fix, sondern können je nach tatsächlichem Verbrauch variieren. In der Regel erfolgt einmal jährlich eine Abrechnung, bei der der tatsächliche Verbrauch mit den Vorauszahlungen verrechnet wird. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, eine detaillierte Aufstellung der Nebenkosten zu erstellen und dem Mieter zugänglich zu machen. Liegt die Vorauszahlung über dem tatsächlichen Verbrauch, muss die Differenz an den Mieter zurückerstattet werden. Im umgekehrten Fall, wenn der tatsächliche Verbrauch höher war als die Vorauszahlungen, kann der Vermieter eine Nachzahlung der Betriebskosten verlangen.

Schönheitsreparaturen

Viele Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen. So sollen die Kosten für die Behebung kleinerer Nutzungsspuren an den Mieter übertragen werden. Grundsätzlich muss jedoch der Vermieter alle Kosten für die Instandsetzung von Abnutzungen übernehmen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind (§ 538 BGB). Daher werden von der Rechtsprechung immer wieder Schönheitsreparatur-Klauseln für unwirksam erklärt. Die Gerichte befassen sich immer wieder damit, welche Arbeiten genau unter Schönheitsreparatur fallen und welche unter “echte” Reparaturen. 

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Mietmängel

Mieter haben das Recht auf eine mängelfreie Mietsache. Sollten Mängel wie beispielsweise Ausfall des Warmwassers, Schimmelbildung oder Heizungsprobleme auftreten, muss der Mieter diese beim Vermieter anzeigen. Der Vermieter ist dann dazu verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Sollte er dies nicht tun, kann der Mieter unter Umständen das Recht haben, die Miete zu mindern, das heißt, einen geringeren Betrag zu zahlen, bis der Mangel behoben ist. 

Kann der Vermieter nachweisen, dass der Mangel durch unsachgemäße Nutzung entstanden ist, kann er die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen. 
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