Nach deutschem Recht sind mündliche Mietverträge für Wohnraum grundsätzlich gültig und rechtlich bindend. Da auch ein Mietvertrag, der nicht in Schriftform geschlossen wurde, rechtlich als vollwertiger Mietvertrag gilt, werden auch hier die mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) angewendet.
Gibt es keinen schriftlichen Mietvertrag, bedeutet das keineswegs, dass man sich in einem rechtlosen Raum bewegt. Grundsätzlich spielt es für die Gültigkeit eines Vertrags keine Rolle, ob er schriftlich oder mündlich geschlossen wurde. Dies gilt ebenso für Mietverträge, die nicht zwingend schriftlich festgehalten werden müssen. Allerdings kann es in solchen Fällen schwierig sein, den Überblick über die Rechte und Pflichten zu behalten, die sich aus dem mündlich vereinbarten Mietverhältnis ergeben.
Obwohl mündliche Mietverträge gültig sind, ist es im Interesse beider Parteien, die wesentlichen Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um spätere Missverständnisse und Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.
Ein mündlicher Mietvertrag kommt unter folgenden Voraussetzungen zustande:
Besonders die Frage nach den geltenden Kündigungsfristen taucht beim Wohnen ohne schriftlichen Mietvertrag häufig auf. Mieter und Vermieter fragen sich oft, welche Fristen gelten, wenn sie das Mietverhältnis beenden möchten oder eine Kündigung erhalten.
Sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, gelten bei einem mündlichen Mietvertrag grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Fristen für eine ordentliche Kündigung sind in § 573c BGB definiert: Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt einheitlich 3 Monate zum Monatsende.
Grundsätzlich trägt der Vermieter die Nebenkosten, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde (§ 556 BGB). In der Praxis ist es üblich, dass Mietverträge eine Klausel enthalten, mit der die Zahlung der Betriebskosten auf den Mieter übertragen wird. Bei mündlich geschlossenen Mietverträgen ist es auch möglich, dass solch eine Vereinbarung durch mündliche Absprachen getroffen wird.
Sollte weder ein schriftlicher Mietvertrag vorliegen noch eine mündliche Vereinbarung bezüglich der Nebenkosten getroffen worden sein, ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkosten zu tragen. Eine Nebenkostenabrechnung wäre in diesem Fall unwirksam und der Mieter müsste die Nebenkosten nicht tragen.
Ohne individuelle Vereinbarungen fallen Schönheitsreparaturen in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Denn auch beim Thema Renovierung bei Auszug gelten ohne individuelle Vereinbarungen die gesetzlichen Regelungen. In diesem Fall sieht das Mietrecht vor, dass grundsätzlich alle Schönheitsreparaturen in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, sofern zwischen Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart wurde.
Obwohl der Mieter die Mietsache durch die Nutzung abnutzt, ist dies bereits durch die Mietzahlungen abgegolten. Folglich muss der Mieter in der Regel keine Renovierungen befürchten, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, der ihm eine solche Pflicht auferlegt, und auch mündlich keine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.
Insbesondere § 538 BGB stärkt die Position des Mieters, indem der Gesetzgeber festlegt, dass Verschlechterungen oder Veränderungen an der Mietsache, die auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind, nicht zu Lasten des Mieters gehen.
