Was ist ein Bagatellschaden im Mietrecht?
Unter einem Bagatellschaden versteht man Schäden, die sich mit verhältnismäßig geringem finanziellem Aufwand beheben lassen. Die Behebung beziehungsweise Beseitigung von Schäden an der Mietsache gehört grundsätzlich zu den Instandsetzungs- beziehungsweise Instandhaltungspflichten des Vermieters. Allerdings kann er die Kosten für diese Kleinreparaturen dem Mieter in Rechnung stellen – sofern es sich um Schäden an Dingen handelt, die „dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters“ ausgesetzt sind. Dazu gehören folglich: Wasserhähne, Schlösser, Fenstergriffe und Ähnliches. Im Mietvertrag müssen zudem Höchstgrenzen festgelegt sein.
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Aktuelle Höchstgrenze für Bagatellschäden (2024)
Die Kleinreparaturklausel muss einen Höchstbetrag nennen, bis zu dem der Mieter für eine Kleinreparatur herangezogen werden darf. Nach aktueller Rechtsprechung kann man von Beträgen zwischen 75,00 € und 100,00 € pro Reparatur als angemessene Grenze für Kleinreparaturen ausgehen.
Neben dem Höchstbetrag muss ein jährlicher Gesamtbetrag angegeben werden, bis zu dem der Mieter die Kosten für Bagatellschäden übernehmen muss. Pro Jahr sollten Mieter für Kleinreparaturen nicht mehr als 6 % bis etwa 8 % der Kaltmiete übernehmen müssen.
Was fällt unter die Kleinreparaturklausel?
Kleinreparaturen umfassen geringe Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, an Heiz- oder Kocheinrichtungen sowie an Fenster- und Türverschlüssen.
Konkrete Beispiele sind
- Reparaturen eines tropfenden Wasserhahns,
- das Auswechseln eines defekten Türschlosses oder
- die Instandsetzung eines klemmenden Fenstergriffs.
Wer zahlt Kleinreparaturen: Mieter oder Vermieter?
Kosten für Kleinreparaturen muss der Mieter nur zahlen, wenn sie die Mietwohnung betreffen. Lässt der Vermieter im Hausflur die Beleuchtung reparieren oder das Gartentor ausbessern, sind die Kosten nicht Sache des Mieters.
Unabhängig davon handelt es sich nur dann um eine Kleinreparatur, wenn der Rechnungsbetrag insgesamt die vereinbarte Grenze (von 75,00 € bis 100,00 €) nicht übersteigt. Der Vermieter kann den Mieter folglich nicht anteilig an einer insgesamt deutlich teureren Reparatur beteiligen.
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Ihre Rechte und Pflichten als Mieter
Als Mieter haben Sie bestimmte Rechte und Pflichten im Hinblick auf Bagatellschäden und Kleinreparaturen:
- Meldepflicht: Als Mieter sollten Sie Ihren Vermieter unverzüglich über alle entstandenen Schäden informieren.
- Eigenleistung: Bei kleinen Reparaturarbeiten haben Sie als Mieter das Recht zur Eigenleistung.
- Kostengrenze: Die Kosten für Kleinreparaturen dürfen eine festgelegte Grenze nicht überschreiten.
- Fristsetzung: Der Vermieter muss eine angemessene Zeit für die Durchführung von Reparaturmaßnahmen einräumen.
Rechte und Pflichten von Vermietern
Auch Vermieter haben spezifische Verpflichtungen im Zusammenhang mit Bagatellschäden:
- Instandhaltungspflicht: Der Vermieter ist verantwortlich für größere Instandhaltungsmaßnahmen am Objekt.
- Erstattungsanspruch: Bei schuldhafter Beschädigung hat der Vermieter Anspruch auf Erstattung der entstandenen Kosten seitens des Mieters.
- Transparenz: Der Vermieter muss transparent kommunizieren, welche Arbeiten als Kleinreparatur gelten.
