Der Tod eines Mieters ist für Angehörige und Vermieter eine schwierige Situation, die viele rechtliche Fragen aufwirft. Insbesondere die Wohnungskündigung bei Todesfall ist ein komplexes Thema, das einige Besonderheiten mit sich bringt.
Mietverträge enden nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Stattdessen haben die Erben das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten (§ 563 BGB). Damit geht das Mietverhältnis samt aller Rechte und Pflichten auf die Erben über. Das heißt, diese sind dann auch für die Zahlung der Miete für Räumungskosten oder mögliche Schönheitsreparaturen verantwortlich.
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Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters
Mit dem Todesfall steht sowohl den Erben als auch dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Beide Parteien können das Mietverhältnis außerordentlich kündigen innerhalb eines Zeitraums von einem Monat ab dem Zeitpunkt, an dem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben (§ 564 BGB).
Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate zum Monatsende. Verstreicht die einmonatige Frist des Sonderkündigungsrechts, gelten wieder die normalen Kündigungsfristen des Mietvertrags. Wenn Sie als Erbe oder Erbengemeinschaft die Wohnung nicht übernehmen möchten, sollten Sie also möglichst schnell handeln.
Wenn es mehrere Erben gibt, muss die Kündigung der Wohnung von allen Erben gemeinsam ausgesprochen werden. Alternativ kann ein Erbe mit einer Vollmacht der anderen Erben handeln.
§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Kündigungsfristen in der Übersicht:
1.) Sonderkündigungsfrist bei Todesfall
Sowohl die Erben als auch der Vermieter können den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dabei drei Monate.
3.) Vertragliche Kündigungsfrist für Mietverträge bei Todesfall
Auch hier gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters erfolgen.
3.) Gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverträge
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt 3 Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingehen, damit der Monat, der aktuelle Monat mit zur Frist gezählt werden kann.
Beispiele für die Berechnung der Kündigungsfrist
- Beispiel 1:
Am 3. März erfährt der Erbe vom Tod seines Angehörigen. Dieser hat 20 Jahre in der Mietwohnung gelebt. Der Erbe reicht die Sonderkündigung für die Wohnung des Angehörigen am 27. März ein. Das Mietverhältnis endet zum 30. Juni. Bis dahin muss der Erbe die Miete bezahlen.
- Beispiel 2:
Am 3. März erfährt der Erbe vom Tod seines Angehörigen. Dieser hat 20 Jahre in der Mietwohnung gelebt. Der Erbe versäumt es, innerhalb eines Monats Sonderkündigung einzulegen. Er kündigt die Wohnung des Angehörigen am 8. April. Da der dritte Werktag des Monats verstrichen ist, beginnt die dreimonatige Frist ab dem 30. April. Das Mietverhältnis endet zum 31. Juli. Bis dahin muss der Erbe die Miete bezahlen.
- Beispiel 3:
Am 10. Januar erfährt der Erbe vom Tod seines Angehörigen. Es wohnen keine weiteren Personen in der Wohnung und es sind keine weiteren Personen im Mietvertrag. Wenn der Erbe die Mietwohnung nicht kündigt, tritt er automatisch in den Mietvertrag ein. Er muss dann weiterhin die Miete zahlen und das Mietverhältnis fortführen.
Wie lange muss im Todesfall noch Miete gezahlt werden?
Die Mietzahlungspflicht endet nicht mit dem Tod des Mieters, sondern erst mit Ablauf der Kündigungsfrist. Wird das Sonderkündigungsrecht genutzt, müssen die Erben demnach noch mindestens drei Monate Miete zahlen. Kann das Sonderkündigungsrecht nicht mehr genutzt werden, gilt die vertragliche Kündigungsfrist. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bereits geräumt wurde und leer steht.
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Mietvertrag vorzeitig beenden
Es gibt kein Recht darauf, den Mietvertrag bei einem Todesfall vorzeitig zu beenden. Eine Vertragsbeendigung vor Ablauf der drei Monate ist nur möglich, wenn der Vermieter zustimmt. Üblich ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter, dass das Mietverhältnis früher beendet werden kann, wenn ein Nachmieter gestellt wird.
Vorgehensweise bei der Wohnungskündigung im Todesfall
Wichtige Punkte bei der Wohnungskündigung:
- Schriftliche Kündigung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und an den Vermieter gerichtet sein. Es empfiehlt sich, das Schreiben per Einschreiben zu versenden, um den Zugang nachweisen zu können.
- Inhalt des Kündigungsschreibens: In der Kündigung sollte der Tod des Mieters erwähnt und das Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB geltend gemacht werden. Zudem sollten das genaue Datum des Mietvertragsendes und die Bitte um eine Bestätigung der Kündigung enthalten sein.
- Nachweis der Erbenstellung: Es ist ratsam, dem Kündigungsschreiben einen Nachweis der Erbenstellung beizufügen, beispielsweise eine Kopie des Erbscheins oder des Testaments.
- Übergabetermin vereinbaren: Nach der Kündigung sollte zeitnah ein Termin zur Wohnungsübergabe mit dem Vermieter vereinbart werden.
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Zugang zur Wohnung nach dem Todesfall
Die Frage, wer nach dem Tod des Mieters Zutritt zur Wohnung hat, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich haben die Erben das Recht, die Wohnung zu betreten, da sie in die Rechtsstellung des verstorbenen Mieters eintreten.
Lebte der Verstorbene mit einem Ehepartner oder anderen Familienangehörigen zusammen, haben diese in der Regel ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag und damit auch weiterhin Zugang zur Wohnung. In diesem Fall müssen andere Erben die Zustimmung der in der Wohnung lebenden Person einholen, um die Wohnung zu betreten.
Der Vermieter hat kein automatisches Recht, die Wohnung nach dem Tod des Mieters zu betreten. Er muss die Privatsphäre der Erben respektieren und darf die Wohnung nur mit deren Zustimmung oder in Notfällen betreten.
Räumung der Wohnung
Im Todesfall sind die Erben für die Räumung der Wohnung verantwortlich. Sie müssen alle persönlichen Gegenstände des Verstorbenen entfernen und die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben. Dazu gehört je nach Details des Mietvertrags auch die Durchführung eventuell notwendiger Schönheitsreparaturen.
Wohnungskündigung im Todesfall ohne Angehörige
Hat der verstorbene Mieter keine Angehörigen oder Erben, muss der Vermieter das zuständige Nachlassgericht informieren. Dieses wird dann einen Nachlasspfleger bestellen, der den Nachlass sichert und verwaltet. Zu den Aufgaben des Nachlasspflegers können dann auch die Kündigung und die Räumung der Mietwohnung gehören. Alle Kosten, die in diesem Zusammenhang anfallen, werden aus dem Nachlass bestritten.
Sollte der Nachlass überschuldet sein, kann der Nachlasspfleger die Nachlassinsolvenz beantragen. Ist kein Nachlass vorhanden oder reicht dieser nicht aus, um die Kosten zu decken, kann der Vermieter in einer solchen Situation unter Umständen auf den Kosten für die Räumung und eventuelle Mietrückstände sitzen bleiben.
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