Der Vermieter muss die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zurückzahlen. Allerdings hat er das Recht auf eine angemessene Prüfungsfrist, um mögliche Ansprüche zu prüfen. Die Frist zur Kautionsprüfung beträgt in der Regel 3 bis 6 Monate. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Vermieter prüfen, ob Schäden an der Wohnung vorliegen, Mietrückstände bestehen oder Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung anfallen.
Wenn Ihr Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, können Sie folgende Schritte unternehmen:
Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung der Kaution auf. Verfassen Sie ein Schreiben, in dem Sie:
Versenden Sie dieses Schreiben per Einschreiben mit Rückschein, um den Zugang nachweisen zu können.
Beachten Sie, dass dem Vermieter in der Regel eine angemessene Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses zusteht. Warten Sie diese Frist ab, bevor Sie weitere Schritte einleiten.
Sollte der Vermieter auf Ihre schriftliche Aufforderung nicht reagieren, ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen. Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihre Ansprüche prüfen und Sie bei den nächsten Schritten unterstützen. Meist übt ein anwaltliches Schreiben mehr Druck auf den Vermieter aus und zeigt, dass Sie bereit sind, rechtliche Schritte einzuleiten.
Als nächsten Schritt können Sie einen Mahnbescheid beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Dies ist ein formelles Verfahren, um den Vermieter zur Zahlung zu bewegen.
Wenn alle vorherigen Schritte erfolglos bleiben, können Sie eine Klage auf Rückzahlung der Kaution einreichen. Die Klage sollte gut vorbereitet sein, da Sie als Mieter die Beweislast tragen.
Beachten Sie, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach drei Jahren verjährt und Sie dann kaum noch Möglichkeiten haben, die Kaution zurückzuerhalten. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Eine Strafanzeige gegen den Vermieter, weil er die Kaution nicht zurückgezahlt hat, ist in der Regel nicht zielführend, da es sich dabei um eine zivilrechtliche Angelegenheit handelt. Rechtlich gesehen ist die Zahlung der Kaution eine vertragliche Verpflichtung und erfüllt (bis auf sehr wenige Ausnahmen) keinen Straftatbestand. Da eine unbegründete Strafanzeige im schlimmsten Fall sogar negative Folgen für Sie als (ehemaligen) Mieter haben könnte, sollten Sie, wenn überhaupt, nur nach Absprache mit einem Rechtsanwalt strafrechtliche Schritte einleiten.
Der Vermieter darf folgende Posten von der Kaution abziehen:
Der Vermieter muss die Gründe für den Einbehalt der Kaution detailliert darlegen und nachweisen. Wird der Einbehalt der Mietkaution mit Schäden oder Mängeln begründet, spielt das Übergabeprotokoll eine wichtige Rolle, um diese angeblichen Mängel nachzuweisen.
Die Höhe des Abzugs in einem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Schaden oder zur offenen Forderung stehen. Bei Mängeln und Schäden darf nur der Zeitwert, nicht der Neuwert berechnet werden. Für ausstehende Nebenkostenabrechnungen darf ein angemessener Teil einbehalten werden, der sich an den Nachzahlungen der Vorjahre orientiert.
Wenn der Vermieter die Kaution nicht auf einem separaten Konto angelegt hat, verstößt er gegen seine gesetzlichen Pflichten. Mieter können in diesem Fall die unverzügliche Anlage der Kaution auf einem Treuhandkonto fordern. Im Extremfall haben Mieter sogar das Recht, die Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution zurückzubehalten, bis der Vermieter seinen Pflichten nachkommt.
Gesetzlich ist keine konkrete Frist für die Rückzahlung der Kaution festgelegt. Die Rechtsprechung geht jedoch von einer angemessenen Prüfungsfrist von 3 bis 6 Monaten aus. Bei noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter einen Teil der Kaution bis zu deren Erstellung zurückbehalten, ist aber verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung schnellstmöglich zu erstellen. Er kann sich für die Betriebskostenabrechnung also im Regelfall nicht die üblichen 12 Monate Zeit lassen.
Der Tod des Vermieters ändert nichts am Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Die Erben des Vermieters treten in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein und sind somit auch für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich. Mieter sollten in diesem Fall die Erben kontaktieren und die Rückzahlung einfordern.
Bei einer Insolvenz des Vermieters ist die Kaution grundsätzlich geschützt, sofern sie ordnungsgemäß angelegt wurde. Gemäß § 551 BGB muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Sonderkonto anlegen. In diesem Fall gehört die Kaution nicht zur Insolvenzmasse und muss an den Mieter zurückgezahlt werden.
Bei einem Verkauf der Immobilie geht die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution auf den neuen Eigentümer über. Der ursprüngliche Vermieter bleibt jedoch gesamtschuldnerisch haftbar, es sei denn, der Mieter hat der Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer ausdrücklich zugestimmt.
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, dass der Vermieter einen Teil der Kaution zurückzahlt und nur den Betrag einbehält, der zur Deckung möglicher Ansprüche notwendig ist. Dies kommt insbesondere bei noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen in Betracht.
Um Probleme bei der Kautionsrückzahlung zu vermeiden, sollten Mieter folgende Punkte beachten:
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