Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurück zu zahlen?
Der Vermieter muss die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zurückzahlen. Allerdings hat er das Recht auf eine angemessene Prüfungsfrist, um mögliche Ansprüche zu prüfen. Die Frist zur Kautionsprüfung beträgt in der Regel 3 bis 6 Monate. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Vermieter prüfen, ob Schäden an der Wohnung vorliegen, Mietrückstände bestehen oder Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung anfallen.
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Welche Schritte kann ich unternehmen, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Wenn Ihr Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, können Sie folgende Schritte unternehmen:
1. Schriftliche Aufforderung
Fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung der Kaution auf. Verfassen Sie ein Schreiben, in dem Sie:
- Das Datum der Beendigung des Mietverhältnisses angeben
- Den Zeitpunkt der ordnungsgemäßen Wohnungsübergabe erwähnen
- Die Höhe der hinterlegten Kaution nennen
- Eine konkrete Frist für die Rückzahlung setzen (üblicherweise 14 Tage)
- Ankündigen, dass Sie bei Nichtzahlung rechtliche Schritte einleiten werden
Versenden Sie dieses Schreiben per Einschreiben mit Rückschein, um den Zugang nachweisen zu können.
2. Angemessene Wartezeit einhalten
Beachten Sie, dass dem Vermieter in der Regel eine angemessene Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses zusteht. Warten Sie diese Frist ab, bevor Sie weitere Schritte einleiten.
3. Rechtliche Beratung einholen
Sollte der Vermieter auf Ihre schriftliche Aufforderung nicht reagieren, ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen. Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihre Ansprüche prüfen und Sie bei den nächsten Schritten unterstützen. Meist übt ein anwaltliches Schreiben mehr Druck auf den Vermieter aus und zeigt, dass Sie bereit sind, rechtliche Schritte einzuleiten.
4. Mahnbescheid beantragen
Als nächsten Schritt können Sie einen Mahnbescheid beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Dies ist ein formelles Verfahren, um den Vermieter zur Zahlung zu bewegen.
5. Klage einreichen
Wenn alle vorherigen Schritte erfolglos bleiben, können Sie eine Klage auf Rückzahlung der Kaution einreichen. Die Klage sollte gut vorbereitet sein, da Sie als Mieter die Beweislast tragen.
6. Verjährungsfristen beachten
Beachten Sie, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach drei Jahren verjährt und Sie dann kaum noch Möglichkeiten haben, die Kaution zurückzuerhalten. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
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Kann ich gegen den Vermieter auch Strafanzeige stellen?
Eine Strafanzeige gegen den Vermieter, weil er die Kaution nicht zurückgezahlt hat, ist in der Regel nicht zielführend, da es sich dabei um eine zivilrechtliche Angelegenheit handelt. Rechtlich gesehen ist die Zahlung der Kaution eine vertragliche Verpflichtung und erfüllt (bis auf sehr wenige Ausnahmen) keinen Straftatbestand. Da eine unbegründete Strafanzeige im schlimmsten Fall sogar negative Folgen für Sie als (ehemaligen) Mieter haben könnte, sollten Sie, wenn überhaupt, nur nach Absprache mit einem Rechtsanwalt strafrechtliche Schritte einleiten.
Was darf von der Kaution abgezogen werden?
Der Vermieter darf folgende Posten von der Kaution abziehen:
- Kosten für die Beseitigung von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen
- Ausstehende Mietzahlungen
- Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen
- Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen, sofern diese vertraglich vereinbart waren
- Kosten für die Beseitigung von nicht genehmigten baulichen Veränderungen
Begründung, warum die Kaution nicht zurück gezahlt wird
Der Vermieter muss die Gründe für den Einbehalt der Kaution detailliert darlegen und nachweisen. Wird der Einbehalt der Mietkaution mit Schäden oder Mängeln begründet, spielt das Übergabeprotokoll eine wichtige Rolle, um diese angeblichen Mängel nachzuweisen.
Höhe der einbehaltenen Kaution
Die Höhe des Abzugs in einem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Schaden oder zur offenen Forderung stehen. Bei Mängeln und Schäden darf nur der Zeitwert, nicht der Neuwert berechnet werden. Für ausstehende Nebenkostenabrechnungen darf ein angemessener Teil einbehalten werden, der sich an den Nachzahlungen der Vorjahre orientiert.
Fehlende Anlage auf einem Kautionskonto
Wenn der Vermieter die Kaution nicht auf einem separaten Konto angelegt hat, verstößt er gegen seine gesetzlichen Pflichten. Mieter können in diesem Fall die unverzügliche Anlage der Kaution auf einem Treuhandkonto fordern. Im Extremfall haben Mieter sogar das Recht, die Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution zurückzubehalten, bis der Vermieter seinen Pflichten nachkommt.
Frist für die Kautionsrückzahlung
Gesetzlich ist keine konkrete Frist für die Rückzahlung der Kaution festgelegt. Die Rechtsprechung geht jedoch von einer angemessenen Prüfungsfrist von 3 bis 6 Monaten aus. Bei noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter einen Teil der Kaution bis zu deren Erstellung zurückbehalten, ist aber verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung schnellstmöglich zu erstellen. Er kann sich für die Betriebskostenabrechnung also im Regelfall nicht die üblichen 12 Monate Zeit lassen.
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Besondere Fälle bei der Kautionsrückzahlung
Tod des Vermieters
Der Tod des Vermieters ändert nichts am Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Die Erben des Vermieters treten in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein und sind somit auch für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich. Mieter sollten in diesem Fall die Erben kontaktieren und die Rückzahlung einfordern.
Insolvenz des Vermieters
Bei einer Insolvenz des Vermieters ist die Kaution grundsätzlich geschützt, sofern sie ordnungsgemäß angelegt wurde. Gemäß § 551 BGB muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Sonderkonto anlegen. In diesem Fall gehört die Kaution nicht zur Insolvenzmasse und muss an den Mieter zurückgezahlt werden.
Eigentümerwechsel
Bei einem Verkauf der Immobilie geht die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution auf den neuen Eigentümer über. Der ursprüngliche Vermieter bleibt jedoch gesamtschuldnerisch haftbar, es sei denn, der Mieter hat der Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer ausdrücklich zugestimmt.
Verjährung des Rückzahlungsanspruchs
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.
Teilrückzahlung der Kaution
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, dass der Vermieter einen Teil der Kaution zurückzahlt und nur den Betrag einbehält, der zur Deckung möglicher Ansprüche notwendig ist. Dies kommt insbesondere bei noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen in Betracht.
Tipps für Mieter zur Sicherung der Kautionsrückzahlung
Um Probleme bei der Kautionsrückzahlung zu vermeiden, sollten Mieter folgende Punkte beachten:
- Übergabeprotokoll erstellen: Bei Ein- und Auszug sollte ein detailliertes Übergabeprotokoll angefertigt werden, das den Zustand der Wohnung dokumentiert.
- Schäden melden: Während der Mietzeit auftretende Schäden sollten umgehend dem Vermieter gemeldet werden.
- Schriftliche Kommunikation: Alle Absprachen mit dem Vermieter sollten schriftlich festgehalten werden.
- Fristgerechte Rückforderung: Nach Ablauf der angemessenen Prüfungsfrist sollte die Kaution schriftlich zurückgefordert werden.
- Rechtliche Beratung: Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten kann die Konsultation eines Mietrechtsexperten hilfreich sein.
