Sollten die gezahlten Nebenkosten eines Mieters die tatsächlichen Kosten im Abrechnungszeitraum unterschreiten oder nicht abdecken, kann der Vermieter die Nebenkosten in der Regel erhöhen. Eine Erhöhung der Nebenkosten muss unbedingt angekündigt werden und eine Begründung enthalten.
Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen eine Nebenkostenerhöhung schriftlich ankündigen. Das Schreiben zur Erhöhung der Nebenkosten sollte enthalten:
Um zu prüfen, ob die Erhöhung der Betriebskosten rechtmäßig ist, muss genau darauf geachtet werden, ob im Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkosten-Pauschale vereinbart ist. (In der Mehrzahl der unbefristeten Mietverträge ist eine Vorauszahlung vereinbart.)
Eine Nebenkostenvorauszahlung muss der Mieter zusätzlich zur vereinbarten Kaltmiete leisten. Der Vermieter hat die Pflicht, den Mieter über die tatsächlich angefallenen Nebenkosten mittels einer Abrechnung zu informieren. Wenn die vorausgezahlten Nebenkosten unter den tatsächlich angefallenen Nebenkosten liegen, muss der Mieter nachzahlen und die Höhe der Vorauszahlung kann erhöht werden, um in Zukunft hohe Nachzahlungen zu vermeiden.
Bei einer Betriebskostenpauschale muss die Möglichkeit zur Erhöhung dieser Pauschale ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Denn ansonsten beinhaltet die Nebenkostenpauschale die möglichen Schwankungen der Betriebskosten. Es ist davon auszugehen, dass alle Betriebskosten durch den Pauschalbetrag abgegolten sind.
Zu welchem Zeitpunkt die Nebenkosten erhöht werden dürfen, hängt nach § 560 BGB davon ab, ob es sich um eine Nebenkosten-Pauschale oder eine Nebenkosten-Vorauszahlung handelt.
Der Vermieter kann die Nebenkostenvorauszahlung nur dann einseitig erhöhen, wenn die Jahresabrechnung höhere Kosten erwarten lässt. Wenn die bisherige Vorauszahlung aufgrund des Verbrauchs im abgelaufenen Jahr nicht ausreicht, kann der Vermieter den Vorauszahlungsbetrag für das nächste Jahr anpassen.
Wenn es eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag gibt, kann der Vermieter die Nebenkostenpauschale erhöhen. Diese Erhöhung muss dem Mieter schriftlich samt Begründung mitgeteilt werden.
Eine rückwirkende Erhöhung der Nebenkosten ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Bei Mietverträgen mit Betriebskostenvorauszahlung ist eine Erhöhung grundsätzlich erst mit der Ankündigung möglich. Statt einer rückwirkenden Erhöhung wird in der Regel eine Nachzahlung verlangt.
Rückwirkend ist eine Erhöhung nur zulässig, wenn sich die Nebenkosten auch für den Vermieter tatsächlich rückwirkend erhöht haben. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend erhöht hat. Der Vermieter muss dann den Mieter innerhalb einer Frist von drei Monaten informieren. Fristbeginn ist dabei der Zeitpunkt, an dem der Vermieter selbst von den erhöhten Kosten erfahren hat.
Ebenso wie der Vermieter dürfen auch Mieter die Nebenkosten erhöhen oder senken. Auch hier muss eine Änderung der Nebenkosten angekündigt werden.
Um zu überprüfen, ob die Erhöhung der Nebenkosten zulässig ist, sollten betroffene Mieter allen folgenden Punkten zustimmen können:
Sollten Sie einer der Aussagen nicht zustimmen können, ist es ratsam, einen Experten für Mietrecht, zum Beispiel einen Rechtsanwalt, zu kontaktieren. Dieser kann Ihnen sowohl bei einem Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung als auch bei einem Widerspruch gegen die Erhöhung der Nebenkosten helfen.
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