Ein Staffelmietvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrags, bei der die Miethöhe für zukünftige Zeiträume bereits bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Diese Art der Mietvereinbarung bietet sowohl Vermietern als auch Mietern eine gewisse Planungssicherheit, da die Mietentwicklung von Anfang an transparent ist. Die gesetzlichen Bestimmungen für Staffelmieten sind in § 557a BGB geregelt.
Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag eine sogenannte Staffelmiete vereinbart, steigt die Miete in festgelegten Abständen um einen bestimmten Betrag. Bei einem Staffelmietvertrag werden also im Voraus festgelegte Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten vereinbart. Diese Erhöhungen werden als "Staffeln" bezeichnet.
Im Mietvertrag muss genau angegeben werden, zu welchem Datum die Miete um welchen Betrag steigt. Wichtig ist, dass die Mieterhöhungen in konkreten Geldbeträgen und nicht in Prozenten angegeben werden müssen.
Zum Beispiel könnte eine Staffelmiete so aussehen: Ab Mietbeginn beträgt die Miete 800 €, nach einem Jahr steigt sie auf 820 €, nach zwei Jahren auf 840 €, nach 3 Jahren auf 850 € und nach vier Jahren auf 880 €.
Gesetzlich ist geregelt, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, bevor die erste Erhöhung in Kraft tritt. Auch zwischen den einzelnen Erhöhungen muss jeweils mindestens ein Jahr liegen. Diese Regelung soll Mieter vor zu häufigen Mieterhöhungen schützen.
§ 557a BGB: Staffelmiete
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Der Unterschied zwischen Staffel- und Indexmiete liegt hauptsächlich in der Art und Weise, wie die Miete erhöht wird. Während bei der Staffelmiete die Mietsteigerungen im Voraus festgelegt werden, orientiert sich die Miethöhe bei der Indexmiete an der Inflationsrate. Theoretisch ist bei einem Indexmietvertrag auch eine Mietminderung möglich, in der Praxis aber sehr selten.
Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Mietsteigerungen in einem Staffelmietvertrag. Allerdings gelten auch hier die allgemeinen Bestimmungen gegen Mietwucher und sittenwidrige Mieten. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, muss auch die Staffelmiete diese Regelung beachten. Das bedeutet, dass auch bei einer Staffelmiete die Miete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmieten. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse in Kraft ist, darf auch bei einer Staffelmiete die vereinbarte Miete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt sowohl für die Ausgangsmiete als auch für alle folgenden Staffeln. Vermieter müssen also bei der Gestaltung eines Staffelmietvertrags in solchen Gebieten besonders vorsichtig sein und die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Blick behalten.
Bezüglich der Kündigungsfristen gelten bei Staffelmietverträgen grundsätzlich die gleichen Regelungen wie bei normalen Mietverträgen. Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist in der Regel 3 Monate. Allerdings ist es bei Staffelmietverträgen üblich, dass ein Kündigungsausschluss vereinbart wird. Dieser darf jedoch maximal vier Jahre betragen.
Für Vermieter gelten je nach Dauer des Mietverhältnisses längere Kündigungsfristen. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren sechs Monate und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren neun Monate. Im Falle der erleichterten Kündigung des Vermieters nach § 573a BGB verlängern sich die Kündigungsfristen um 3 Monate.
Nach Ablauf der im Staffelmietvertrag vereinbarten Staffeln läuft der Vertrag als normaler unbefristeter Mietvertrag weiter. Ab diesem Zeitpunkt gelten dann die üblichen Regelungen für Mieterhöhungen, wie sie im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt sind.
