Die Indexmiete orientiert sich am aktuellen Verbraucherpreisindex, die Miete steigt und sinkt also mit der Inflation.
Was ist die Indexmiete?
Die Indexmiete gibt den Vertragsparteien die Möglichkeit, einvernehmlich vorab Mieterhöhungen und Mietreduzierungen zu vereinbaren, ohne dass es zusätzlich zum Mietvertrag weiterer Vereinbarungen bedarf. Als Index ist nur der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zulässig.
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Indexmiete: Mieterhöhung
Häufigkeit der Mieterhöhungen
Der Vermieter darf maximal einmal im Jahr die Miete im Rahmen des Indexmietvertrags erhöhen. Insgesamt darf die Miete aber unbeschränkt oft innerhalb eines Mietverhältnisses erhöht werden.
Zusätzliche Mieterhöhungen
Wenn eine Indexmiete vereinbart ist, sind Mieterhöhungen aus anderen Gründen nur selten zulässig. Allein wenn der Vermieter zu einer Modernisierung verpflichtet wird oder bei Betriebskosten-Veränderung (§560 BGB) darf die Miete zusätzlich zur Indexmiete angehoben werden.
Fristen für die Mieterhöhung wegen Indexveränderung
Die Erhöhung der Miete tritt nicht automatisch ein. Sie muss mittels einer Erklärung in Textform durch den Vermieter geltend gemacht werden. Diese Erklärung muss neben der Änderung des Preisindex auch die neue Miete in EUR oder den Betrag der Mieterhöhung in EUR enthalten.
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Eine Mieterhöhungserklärung ist vor Ablauf der Jahresfrist zulässig, wenn für die Mietänderung selbst die Jahresfrist eingehalten wird.
Beispiel für die Mieterhöhung nach Indexmiete
Geht die Erklärung am 10. Januar 2024 zu, wird die neue Miete ab dem 1. März wirksam. Die nächste Mieterhöhung ist vom Januar 2025 zum 1. März 2025 möglich.
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Tipps für den Indexmietvertrag
Senkung der Miete
Sollten die Lebenshaltungskosten sinken, ermöglicht der Indexmietvertrag, dass Mieter die Kaltmiete entsprechend dem Index auch senken können. In diesem Fall muss der Mieter eine entsprechende Mietsenkungserklärung gegenüber dem Vermieter in Textform abgeben. Die inhaltlichen Voraussetzungen entsprechen den Voraussetzungen eines Mieterhöhungsschreibens des Vermieters. Immer wieder kommt es vor, dass Mietverträge eine Indexklausel enthalten, die eine Mietanpassung bei sinkendem Lebenshaltungskosten-Index ausschließt. Das ist nicht zulässig und die Klausel im Mietvertrag nicht wirksam.
Mindestlaufzeit
Auch wenn dies häufig angenommen wird, gibt es keine Mindestlaufzeit für die Indexmiete. Solche und ähnliche Klauseln im Mietvertrag sind ungültig.
Wie wird die Indexmiete berechnet?
Um die Indexmiete zu berechnen, werden der aktuelle Mietindex und der Mietindex vom Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, benötigt. Der Verbraucherpreisindex ist in der Verbraucherpreisindex-Tabelle weiter unten oder auf der Website des Statistischen Bundesamtes (Spalte: Verbraucherpreisindex insgesamt) zu finden. Multipliziert man die prozentuale Veränderung des Verbraucherindex mit der ursprünglichen Brutto-Miete, ergibt sich die neue Brutto-Miete.
Formel zur Berechnung der prozentuale Veränderung einer Indexmiete
((Neuer Mietindex - Alter Mietindex ) ÷ Alter Mietindexdex ) × 100 = Veränderung in Prozent
Formel zur Berechnung der neuen Miete
(100% + Veränderung in Prozent) × alte Kaltmiete = Neue Kaltmiete
Beispiel für die Berechnung der Indexmiete
Der Mietvertrag wurde im Mai 2021 abgeschlossen und eine monatliche Kaltmiete von 600,00 € vereinbart. Die Miete wird im April 2025 angepasst.
Alter Mietindex (Mai 2021): 100,4
Neuer Mietindex (Mai 2025): 119,3
((119,3 - 100,4) ÷ 100,4 ) × 100 = 18,82 %
(100 % + 18,82 %) × 600,00 € = 712,92 €
Die neue Kaltmiete beträgt 712,92 € monatlich.
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Verbraucherpreisindex-Tabelle
Um Ihre individuelle Indexmiete zu berechnen, können Sie die jeweiligen Mietindex-Werte aus der Tabelle entnehmen. Die Tabelle zeigt die Entwicklung des VPI für Deutschland zwischen Januar 2020 und Oktober 2024:
Vorteile und Nachteile der Indexmiete für Mieter
Vorteile der Indexmiete
- Oftmals steigen Mieten im Rahmen einer Vergleichsmieten-Erhöhung stärker an als bei einer Indexmiete (besonders in Großstädten und Ballungsräumen).
- Doppelte Mieterhöhungen sind nicht möglich (besteht ein Indexmietvertrag, darf es grundsätzlich keine zusätzliche Mieterhöhung wegen Modernisierung oder als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geben).
- Theoretisch sind auch Mietsenkungen möglich.
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Indexmietvertrag: Nachteile für Mieter
- Die Miete ist abhängig von der Inflation.
- Die Mieterhöhung ist ungedeckelt.
- Steigen die Lebensunterhaltskosten, steigt auch die Miete.
- Die Entwicklung der Miethöhe ist schwer zu prognostizieren.
