Bürgschaft im Mietrecht

Was ist eine Mietbürgschaft?

Bei einer Mietbürgschaft übernimmt ein Dritter, der sogenannte Bürge, die Haftung für die Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter. Die Mietvertragsparteien können eine Bürgschaft als Sicherheitsleistung anstelle einer Kaution vereinbaren.

Es gibt verschiedene Formen der Mietbürgschaft:

• Die Bankbürgschaft, bei der eine Bank als Bürge auftritt
• Die Mietkautionsversicherung, bei der eine Versicherung bürgt
• Die private Bürgschaft, oft als "Elternbürgschaft" bekannt

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Wie funktioniert eine Mietbürgschaft?

Der Bürge haftet mit seinem Vermögen und Einkommen, falls der Mieter seinen Verpflichtungen (also zum Beispiel der Mietzahlung) nicht nachkommt. Auch wenn eine Mietbürgschaft besteht, wendet sich der Vermieter im Schadensfall zunächst an den Mieter. Denn der Bürge kann die Zahlung einer Forderung verweigern, solange der Vermieter erfolglos eine Zwangsvollstreckung versucht hat (§ 771 BGB). Nur bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter im Schadensfall direkt an den Bürgen wenden.

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Was ist eine selbstschuldnerische Bürgschaft?

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf die Einrede der Vorausklage. Wurde eine selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart, kann der Vermieter sich im Schadensfall direkt an den Bürgen wenden. Der Bürge haftet also wie ein Selbstschuldner. In der Praxis ist die selbstschuldnerische Bürgschaft die häufigste Form der Mietbürgschaft, da sie dem Vermieter die größte Sicherheit und schnellere Handlungsmöglichkeiten bieten.

Unterschiede zur Bürgschaft auf erstes Anfordern

Diese selbstschuldnerische Bürgschaft wird zwar häufig synonym für die Bürgschaft auf erstes Anfordern verwendet, unterscheidet sich aber in den Details:

• Durchsetzbarkeit: Bei der Bürgschaft auf erstes Anfordern ist die Durchsetzung für den Gläubiger noch schneller und einfacher als bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft.
• Risiko für den Bürgen: Die selbstschuldnerische Bürgschaft ist etwas risikoärmer für den Bürgen. Bei der Bürgschaft auf erstes Anfordern muss der Bürge zunächst zahlen ohne die Berechtigung der Forderung prüfen zu können.
• Einschränkung: Die Bürgschaft auf erstes Anfordern wird aufgrund der stark eingeschränkten Rechte des Bürgen in manchen Bereichen (z.B. im Baurecht) als unzulässig angesehen.

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Bürgschaft trotz Kaution?

Grundsätzlich ist es möglich, dass ein Vermieter sowohl eine Mietkaution als auch eine Bürgschaft verlangt. Allerdings dürfen alle Mietsicherheiten zusammen maximal drei Nettokaltmieten betragen. Wenn also bereits eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten hinterlegt wurde, wäre eine zusätzliche Bürgschaft nicht zulässig. In diesem Fall läge eine sogenannte Übersicherung vor. Die Vereinbarung über die Kaution bliebe dann zwar wirksam, die Mietbürgschaft wäre jedoch nichtig. 

Nach einem Urteil des BGHs (IX ZR 16/90, NJW 1990) ist neben der Kaution aber eine freiwillige Bürgschaft möglich. Der Vermieter darf diese aber nicht proaktiv verlangen, der Bürge kann sie aber anbieten, um etwa Bedenken des Vermieters bezüglich der Bonität des Mieters auszuräumen.
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Was versteht man unter einer Elternbürgschaft?

Eine Elternbürgschaft ist eine private Mietbürgschaft, bei der die Eltern für ihr Kind als Mieter bürgen. In der Regel handelt es sich dabei um freiwillige Bürgschaften, die zusätzlich zur Kaution geschlossen werden. Elternbürgschaften sind besonders bei jungen Mietern wie Studenten oder Auszubildenden üblich, die noch kein oder nur ein geringes eigenes Einkommen haben. Die Eltern verpflichten sich dabei, für Mietschulden oder Schäden einzustehen, falls ihr Kind dazu nicht in der Lage ist.
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Was muss in der Mietbürgschaft stehen?

Eine Mietbürgschaft muss schriftlich erfolgen und bestimmte Angaben enthalten:

• Namen und Anschriften von Bürge, Mieter und Vermieter
• Bezeichnung des Mietobjekts
• Höhe der Bürgschaftssumme (maximal drei Nettokaltmieten)
• Art der Bürgschaft (z. B. selbstschuldnerische Bürgschaft)
• Datum und Unterschrift des Bürgen

Die Bürgschaft bedarf nach § 766 BGB der Schriftform, kann also auch nicht elektronisch geschlossen werden.
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Wie viel muss ein Mietbürge verdienen?

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Mindesteinkommensgrenze für Mietbürgen. Allerdings prüfen Vermieter in der Regel die Bonität des Bürgen. Als Faustregel gilt oft, dass das monatliche Nettoeinkommen des Bürgen mindestens das 3-fache der Monatsmiete betragen sollte. Zudem sollten keine negativen SCHUFA-Einträge vorliegen. Bei Bankbürgschaften oder Kautionsversicherungen prüfen die Institute selbst die Bonität des Mieters beziehungsweise des Bürgen.

Wann darf der Vermieter einen Bürgen verlangen?

Ein Vermieter darf grundsätzlich eine Mietsicherheit verlangen, sei es in Form einer Kaution oder einer Bürgschaft. Allerdings ist die Höhe gesetzlich auf maximal 3 Nettokaltmieten begrenzt. Eine Bürgschaft wird oft gefordert, wenn der Mieter selbst keine ausreichende Bonität nachweisen kann, etwa bei Studenten oder Berufsanfängern. Der Vermieter darf jedoch nicht willkürlich zwischen Barkaution und Bürgschaft wählen – bietet der Mieter eine der beiden Formen an, muss der Vermieter dies akzeptieren.

Darf der Vermieter Bürgschaften ausschließen?

Grundsätzlich steht es dem Vermieter frei, im Mietvertrag festzulegen, welche Form der Mietsicherheit er akzeptiert. Er kann also theoretisch Bürgschaften ausschließen und nur eine Barkaution akzeptieren. Allerdings muss er dann auch konsequent bei allen Mietern so verfahren. Eine Diskriminierung einzelner Mieter wäre unzulässig.

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Welche Risiken gibt es für den Mietbürgen?

1. Zahlungsverpflichtung

Das Hauptrisiko für den Mietbürgen besteht darin, dass er im Schadensfall tatsächlich zur Zahlung herangezogen wird. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann dies schnell und ohne vorherige Mahnung des Mieters geschehen. Der Bürge haftet dann mit seinem gesamten Vermögen, sofern die Bürgschaft nicht ausdrücklich begrenzt wurde.

2. Lange Haftungsdauer

Die Bürgschaft endet erst mit dem Mietverhältnis.

3. Schwierige Kündigung

Eine einseitige Kündigung der Bürgschaft ist meist nicht möglich.

4. Unklare Forderungen

Der Bürge muss unter Umständen auch für strittige Forderungen einstehen.

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