.webp)
Bei einer Mietbürgschaft übernimmt ein Dritter, der sogenannte Bürge, die Haftung für die Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter. Die Mietvertragsparteien können eine Bürgschaft als Sicherheitsleistung anstelle einer Kaution vereinbaren.
Es gibt verschiedene Formen der Mietbürgschaft:
Der Bürge haftet mit seinem Vermögen und Einkommen, falls der Mieter seinen Verpflichtungen (also zum Beispiel der Mietzahlung) nicht nachkommt. Auch wenn eine Mietbürgschaft besteht, wendet sich der Vermieter im Schadensfall zunächst an den Mieter. Denn der Bürge kann die Zahlung einer Forderung verweigern, solange der Vermieter erfolglos eine Zwangsvollstreckung versucht hat (§ 771 BGB). Nur bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter im Schadensfall direkt an den Bürgen wenden.
Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf die Einrede der Vorausklage. Wurde eine selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart, kann der Vermieter sich im Schadensfall direkt an den Bürgen wenden. Der Bürge haftet also wie ein Selbstschuldner. In der Praxis ist die selbstschuldnerische Bürgschaft die häufigste Form der Mietbürgschaft, da sie dem Vermieter die größte Sicherheit und schnellere Handlungsmöglichkeiten bieten.
Diese selbstschuldnerische Bürgschaft wird zwar häufig synonym für die Bürgschaft auf erstes Anfordern verwendet, unterscheidet sich aber in den Details:
Grundsätzlich ist es möglich, dass ein Vermieter sowohl eine Mietkaution als auch eine Bürgschaft verlangt. Allerdings dürfen alle Mietsicherheiten zusammen maximal drei Nettokaltmieten betragen. Wenn also bereits eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten hinterlegt wurde, wäre eine zusätzliche Bürgschaft nicht zulässig. In diesem Fall läge eine sogenannte Übersicherung vor. Die Vereinbarung über die Kaution bliebe dann zwar wirksam, die Mietbürgschaft wäre jedoch nichtig.
Nach einem Urteil des BGHs (IX ZR 16/90, NJW 1990) ist neben der Kaution aber eine freiwillige Bürgschaft möglich. Der Vermieter darf diese aber nicht proaktiv verlangen, der Bürge kann sie aber anbieten, um etwa Bedenken des Vermieters bezüglich der Bonität des Mieters auszuräumen.
Eine Elternbürgschaft ist eine private Mietbürgschaft, bei der die Eltern für ihr Kind als Mieter bürgen. In der Regel handelt es sich dabei um freiwillige Bürgschaften, die zusätzlich zur Kaution geschlossen werden. Elternbürgschaften sind besonders bei jungen Mietern wie Studenten oder Auszubildenden üblich, die noch kein oder nur ein geringes eigenes Einkommen haben. Die Eltern verpflichten sich dabei, für Mietschulden oder Schäden einzustehen, falls ihr Kind dazu nicht in der Lage ist.
Eine Mietbürgschaft muss schriftlich erfolgen und bestimmte Angaben enthalten:
Die Bürgschaft bedarf nach § 766 BGB der Schriftform, kann also auch nicht elektronisch geschlossen werden.
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Mindesteinkommensgrenze für Mietbürgen. Allerdings prüfen Vermieter in der Regel die Bonität des Bürgen. Als Faustregel gilt oft, dass das monatliche Nettoeinkommen des Bürgen mindestens das 3-fache der Monatsmiete betragen sollte. Zudem sollten keine negativen SCHUFA-Einträge vorliegen. Bei Bankbürgschaften oder Kautionsversicherungen prüfen die Institute selbst die Bonität des Mieters beziehungsweise des Bürgen.
Ein Vermieter darf grundsätzlich eine Mietsicherheit verlangen, sei es in Form einer Kaution oder einer Bürgschaft. Allerdings ist die Höhe gesetzlich auf maximal 3 Nettokaltmieten begrenzt. Eine Bürgschaft wird oft gefordert, wenn der Mieter selbst keine ausreichende Bonität nachweisen kann, etwa bei Studenten oder Berufsanfängern. Der Vermieter darf jedoch nicht willkürlich zwischen Barkaution und Bürgschaft wählen – bietet der Mieter eine der beiden Formen an, muss der Vermieter dies akzeptieren.
Grundsätzlich steht es dem Vermieter frei, im Mietvertrag festzulegen, welche Form der Mietsicherheit er akzeptiert. Er kann also theoretisch Bürgschaften ausschließen und nur eine Barkaution akzeptieren. Allerdings muss er dann auch konsequent bei allen Mietern so verfahren. Eine Diskriminierung einzelner Mieter wäre unzulässig.
Das Hauptrisiko für den Mietbürgen besteht darin, dass er im Schadensfall tatsächlich zur Zahlung herangezogen wird. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann dies schnell und ohne vorherige Mahnung des Mieters geschehen. Der Bürge haftet dann mit seinem gesamten Vermögen, sofern die Bürgschaft nicht ausdrücklich begrenzt wurde.
Die Bürgschaft endet erst mit dem Mietverhältnis.
Eine einseitige Kündigung der Bürgschaft ist meist nicht möglich.
Der Bürge muss unter Umständen auch für strittige Forderungen einstehen.
