Untermietvertrag

Definition: Untermietvertrag

Bei einem Untermietvertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen einem Hauptmieter und einem Untermieter über eine Wohnung oder einen Teil dieser. Es ist also ein Vertrag über die Vermietung eines Mietobjekts an einen Dritten. Grundsätzlich darf eine Wohnung nur mit dem Einverständnis des Vermieters untervermietet werden. Besuch oder Familienangehörige gelten nicht als Untermieter und dürfen auch ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung verweilen. Rechtlich sind Untermietverträge im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte geregelt. 

§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

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Was ist beim Untermietvertrag zu beachten?

Im Untermietvertrag werden die Bedingungen festgelegt, unter denen der Untermieter die Immobilie nutzen darf, zum Beispiel für wie lange er sie nutzen kann, wie viel Miete er zahlen muss und welche Verpflichtungen er hat, zum Beispiel die Einhaltung von Hausordnungen oder die Pflege der Immobilie.

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Wann ist ein Untermietvertrag sinnvoll? 

Wer seine Wohnung untervermietet, zum Beispiel wegen eines längeren beruflichen Auslandsaufenthalts, kann durch einen Untermietvertrag im Zeitraum der Abwesenheit eine doppelte Miete sparen. Eine Untervermietung ohne Vertrag kann zu Ärger führen, wenn Uneinigkeiten über die Details der Vermietung bestehen oder sich eine der Parteien nicht an die Verabredungen hält. Der Mieter bleibt bei Untervermietung weiterhin der Vertragspartner des Vermieters und ist somit verantwortlich, sämtliche Mietverpflichtungen zu erfüllen.

Wer darf einen Untermietvertrag machen?

Hauptmieter, die ein “berechtigtes Interesse” haben, ihre Wohnung unterzuvermieten und selbst Hauptmieter bleiben, können dies in der Regel tun. Allerdings benötigt der Untermietvertrag die Zustimmung des Vermieters. Dieser darf Angaben über das Untermietverhältnis wie den vollständigen Namen der Personen, an die untervermietet wird, oder die Höhe der Miete verlangen. Nur in Ausnahmefällen und bei konkreten Bedenken darf ein Untermietvertrag vom Vermieter abgelehnt werden. 

Sollte durch die Ablehnung der Untervermietung ein finanzieller Schaden beim Hauptmieter entstehen, kann der Vermieter unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig werden. 
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Untervermietung als Airbnb

Wer seine Wohnung für einen überwiegend kommerziellen Zweck untervermietet (beispielsweise die Untervermietung als Airbnb an Touristen), nutzt die Wohnung vertragswidrig. In diesem Fall ist eine Nutzung nicht erlaubt und kann zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Anmelden des neuen Untermieters bei der Meldebehörde: Vermieter müssen mitwirken

Der Hauptmieter ist verpflichtet die Bescheinigung über den Einzug für den Untermieter ausstellen, damit dieser seinen neuen Wohnsitz ordnungsgemäß anmelden kann. Hier gelten für den Hauptmieter die selben Pflichten wie für den Vermieter: Es besteht Mitwirkungspflicht bei der Anmeldung eines Wohnsitzes beim Einwohnermeldeamt.

Wo muss sich ein Untermieter anmelden?

Die Anmeldung des Untermieters bei der Meldebehörde muss innerhalb von zwei Wochen ab Einzugsdatum erfolgen. 
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Checkliste: Untermietvertrag

1. Parteien: Die vollständigen Namen und Adressen des Hauptmieters (Vermieters) und des Untermieters (Mieters).
2. Adresse: Die genaue Adresse des Mietobjekts (Wohnung/Zimmer),
3. Räumlichkeiten: Auflistung und Beschreibung der Räumlichkeiten, die der Untermieter nutzen darf (zum Beispiel auch Keller, Waschraum etc.)
4. Mietzeitraum
5. Miethöhe: Höhe der Miete, inklusive Zahlungsmodalität
6. Kaution: Die Höhe der Kaution, die der Untermieter beim Einzug hinterlegen muss, sowie die Bedingungen für die Rückzahlung am Ende des Mietverhältnisses.
7. Nebenkosten: Klärung, ob die Nebenkosten (z. B. Strom, Wasser, Internet, Versicherung) in der Miete enthalten sind oder ob der Untermieter zusätzliche Kosten tragen muss.
8. Nutzung der Räumlichkeiten: Festlegung, für welche Zwecke die Räumlichkeiten genutzt werden dürfen und welche Arten von Aktivitäten oder Veränderungen verboten sind (z. B. Rauchen oder Haustiere in der Mietwohnung)
9. Instandhaltung und Reparaturen: Vereinbarungen darüber, wer für welche Arten von Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten verantwortlich ist, einschließlich kleinerer Reparaturen und regelmäßiger Wartung.
10. Kündigung: Die Bedingungen für eine Kündigung und Kündigungsfristen für beide Parteien.
11. Zustimmung des Hauptvermieters