Ein Wasserschaden gilt rechtlich als Wohnungsmangel, wenn die Wohnung nicht mehr so genutzt werden kann, wie es dem Mietvertrag nach zu erwarten wäre. Nach § 536 BGB haben Mieter das Recht, bei erheblichen Mängeln in ihrer Mietwohnung die Miete zu mindern, insofern sie nicht selbst für den Mangel verantwortlich sind.
Ursachen für Wasserschäden können witterungsbedingt, verschleißbedingt oder auf menschliches sowie technisches Versagen zurückzuführen sein. Besonders gefährlich sind Wasserschäden, weil sie nicht nur sichtbare Schäden verursachen, sondern auch versteckte Folgen haben können. Feuchtigkeit kann in Wände und Böden eindringen, was zu Schimmelbildung führt. Schimmel wiederum kann gesundheitliche Probleme wie Allergien oder Atemwegserkrankungen verursachen. Zudem können Wasserschäden die Bausubstanz angreifen und langfristig die Statik des Gebäudes gefährden.
Um eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens geltend zu machen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Dokumentieren Sie den Wasserschaden sorgfältig mit Fotos und halten Sie alle Kommunikation mit dem Vermieter schriftlich fest. Diese Beweise können im Falle eines Rechtsstreits von großer Bedeutung sein.
Neben einer genauen Beschreibung des Wasserschadens sollte in der Mängelanzeige eine Frist zur Beseitigung genannt werden. Für die mietrechtliche Mängelanzeige gibt es keine Formvorschriften, eine Mängelanzeige in Text- oder Schriftform ist aber empfehlenswert.
Folgendes Musterschreiben dient als Beispiel und kann von Ihnen als Formulierungshilfe genutzt werden. Kopieren Sie den nachfolgenden Text und passen ihn entsprechend Ihrer persönlichen Situation an:
“Sehr geehrte Damen und Herren,
Sie sind gemäß § 535 BGB verpflichtet, die an mich vermietete Wohnung [Adresse, Wohnungsnummer] in vertragsgemäßem Zustand zu halten.
In meiner Wohnung ist folgender Mangel aufgetreten: Am [Datum] habe ich einen Wasserschaden festgestellt. [Beschreibung zum Beispiel: Im Badezimmer tropft es von der Decke und es hat sich ein Wasserflecken von etwa einem Meter Durchmesser gebildet.]
Ich bitte Sie, den Schaden umgehend zu begutachten und die notwendigen Reparaturen zu veranlassen. Bitte beseitigen Sie den Schaden bis zum [Datum, ca. 2 Wochen in der Zukunft].
Ich bitte Sie, den Mangel bis spätestens zum xx.xx.xxxx zu beseitigen.
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]”
Das Muster-Schreiben muss individuell angepasst werden. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Haftung für die Eignung des Dokuments für Ihren Zweck.
Es empfiehlt sich, die Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Dies bedeutet, dass Sie die volle Miete überweisen, aber dem Vermieter mitteilen, dass Sie sich eine Mietminderung vorbehalten. So vermeiden Sie das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, falls sich die Mietminderung später als unberechtigt herausstellt. Ein Beispiel für einen Vorbehalt:
"Hiermit überweise ich die Miete für [Monat/Jahr] unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Ich behalte mir vor, wegen des Wasserschadens in meiner Wohnung eine angemessene Mietminderung geltend zu machen."
Wenn Sie ohne anwaltliche Beratung eigenständig die Miete aufgrund eines Wasserschadens mindern, riskieren Sie, wegen nicht gezahlter Miete vom Vermieter gekündigt zu werden. Daher ist es ratsam, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren.
Es ist ebenfalls nicht empfehlenswert, den Wasserschaden ohne vorherige Absprache auf Kosten des Vermieters beheben zu lassen, da Sie sonst Gefahr laufen, auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Die Höhe der Mietminderung hängt von Ausmaß und Art des Wassermangels ab und davon, wie lange der Mietmangel besteht.
Das Mietrecht legt keine genaue Höhe der Mietminderung fest, in der Praxis kann man sich allerdings an vergangenen Entscheidungen von Gerichten orientieren. Nach aktueller Rechtsprechung liegt die angemessene Höhe der Mietminderung bei 5 % - 25 %, wenn Wasserflecken in der Wohnung sichtbar sind. Wenn durch den Wasserschaden bereits Schimmel entsteht, lässt sich mit einer Minderung von 20 % bis 80 % rechnen. Sollte die Wohnung durch den Wasserschaden komplett unbewohnbar sein, ist sogar eine Mietminderung in voller Höhe (100 %) denkbar.
Im Zweifelsfall sollten Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen, wie viel Prozent Mietminderung angemessen sind. Der Mietrechtler kann Sie außerdem zu den nächsten Schritten beraten und Ihre Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen.
Sollte der Vermieter trotz Mängelanzeige nicht tätig werden oder der Wasserschaden weiterhin bestehen, haben Sie als Mieter folgende Möglichkeiten:
Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, sollten Sie jedoch immer versuchen, eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu finden. Eine gute Kommunikation kann oft langwierige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten vermeiden.
.webp)
