Mietminderung bei Wasserschaden

Wasserschaden als Wohnungsmangel

Ein Wasserschaden gilt rechtlich als Wohnungsmangel, wenn die Wohnung nicht mehr so genutzt werden kann, wie es dem Mietvertrag nach zu erwarten wäre. Nach § 536 BGB haben Mieter das Recht, bei erheblichen Mängeln in ihrer Mietwohnung die Miete zu mindern, insofern sie nicht selbst für den Mangel verantwortlich sind. 
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Häufige Ursachen und Gefahren von Wasserschäden

Ursachen für Wasserschäden können witterungsbedingt, verschleißbedingt oder auf menschliches sowie technisches Versagen zurückzuführen sein. Besonders gefährlich sind Wasserschäden, weil sie nicht nur sichtbare Schäden verursachen, sondern auch versteckte Folgen haben können. Feuchtigkeit kann in Wände und Böden eindringen, was zu Schimmelbildung führt. Schimmel wiederum kann gesundheitliche Probleme wie Allergien oder Atemwegserkrankungen verursachen. Zudem können Wasserschäden die Bausubstanz angreifen und langfristig die Statik des Gebäudes gefährden.
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Voraussetzungen für eine Mietminderung

Um eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens geltend zu machen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: 

1. Es liegt ein erheblicher Mangel vor, der die Wohnqualität beeinträchtigt. 
2. Der Mieter hat den Mangel nicht selbst verursacht. 
3. Der Mangel war bei Vertragsabschluss nicht bekannt. 
4. Der Vermieter wurde über den Mangel informiert (Mängelanzeige). 

Dokumentieren Sie den Wasserschaden sorgfältig mit Fotos und halten Sie alle Kommunikation mit dem Vermieter schriftlich fest. Diese Beweise können im Falle eines Rechtsstreits von großer Bedeutung sein.
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Mängelanzeige bei Wasserschaden

Neben einer genauen Beschreibung des Wasserschadens sollte in der Mängelanzeige eine Frist zur Beseitigung genannt werden. Für die mietrechtliche Mängelanzeige gibt es keine Formvorschriften, eine Mängelanzeige in Text- oder Schriftform ist aber empfehlenswert.

Muster-Mängelanzeige bei Wasserschaden

Folgendes Musterschreiben dient als Beispiel und kann von Ihnen als Formulierungshilfe genutzt werden. Kopieren Sie den nachfolgenden Text und passen ihn entsprechend Ihrer persönlichen Situation an:

“Sehr geehrte Damen und Herren,
Sie sind gemäß § 535 BGB verpflichtet, die an mich vermietete Wohnung [Adresse, Wohnungsnummer] in vertragsgemäßem Zustand zu halten.

In meiner Wohnung ist folgender Mangel aufgetreten: Am [Datum] habe ich einen Wasserschaden festgestellt. [Beschreibung zum Beispiel: Im Badezimmer tropft es von der Decke und es hat sich ein Wasserflecken von etwa einem Meter Durchmesser gebildet.]

Ich bitte Sie, den Schaden umgehend zu begutachten und die notwendigen Reparaturen zu veranlassen. Bitte beseitigen Sie den Schaden bis zum [Datum, ca. 2 Wochen in der Zukunft].

Ich bitte Sie, den Mangel bis spätestens zum xx.xx.xxxx zu beseitigen. 
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name]”^‍
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^{‍Das Muster-Schreiben muss individuell angepasst werden. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Haftung für die Eignung des Dokuments für Ihren Zweck.}

Tipp: Miete unter Vorbehalt zahlen

Es empfiehlt sich, die Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Dies bedeutet, dass Sie die volle Miete überweisen, aber dem Vermieter mitteilen, dass Sie sich eine Mietminderung vorbehalten. So vermeiden Sie das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, falls sich die Mietminderung später als unberechtigt herausstellt. Ein Beispiel für einen Vorbehalt:

"Hiermit überweise ich die Miete für [Monat/Jahr] unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Ich behalte mir vor, wegen des Wasserschadens in meiner Wohnung eine angemessene Mietminderung geltend zu machen." 
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Miete mindern bei Wasserschaden

Wenn Sie ohne anwaltliche Beratung eigenständig die Miete aufgrund eines Wasserschadens mindern, riskieren Sie, wegen nicht gezahlter Miete vom Vermieter gekündigt zu werden. Daher ist es ratsam, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren.

Es ist ebenfalls nicht empfehlenswert, den Wasserschaden ohne vorherige Absprache auf Kosten des Vermieters beheben zu lassen, da Sie sonst Gefahr laufen, auf den Kosten sitzen zu bleiben. 
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Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung hängt von Ausmaß und Art des Wassermangels ab und davon, wie lange der Mietmangel besteht. 

Das Mietrecht legt keine genaue Höhe der Mietminderung fest, in der Praxis kann man sich allerdings an vergangenen Entscheidungen von Gerichten orientieren. Nach aktueller Rechtsprechung liegt die angemessene Höhe der Mietminderung bei 5 % - 25 %, wenn Wasserflecken in der Wohnung sichtbar sind. Wenn durch den Wasserschaden bereits Schimmel entsteht, lässt sich mit einer Minderung von 20 % bis 80 % rechnen. Sollte die Wohnung durch den Wasserschaden komplett unbewohnbar sein, ist sogar eine Mietminderung in voller Höhe (100 %) denkbar. 
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Urteilsübersicht: Mietminderung wegen Wasserschäden Mietminderung 

Im Zweifelsfall sollten Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen, wie viel Prozent Mietminderung angemessen sind. Der Mietrechtler kann Sie außerdem zu den nächsten Schritten beraten und Ihre Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen. 
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Anhaltende Wasserschäden trotz Mängelanzeige

Sollte der Vermieter trotz Mängelanzeige nicht tätig werden oder der Wasserschaden weiterhin bestehen, haben Sie als Mieter folgende Möglichkeiten:

• Anwalt hinzuziehen: Wenn es auch nach der Mängelanzeige kein Warmwasser in der Wohnung gibt, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu kontaktieren. Dieser kann Sie zu weiteren Maßnahmen beraten und Ihre Ansprüche geltend machen. Ein fachkundiger Anwalt kann außerdem prüfen, ob aus dem Mietmangel eventuell auch Ansprüche auf Schadensersatz oder Aufwendungsersatz folgen.
• Ersatzvornahme: Sie können nach erfolgloser Fristsetzung die Reparatur selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zurückfordern oder mit der Miete verrechnen.
• Fristlose Kündigung: Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung oder Unbewohnbarkeit der Wohnung haben Sie das Recht zur fristlosen Kündigung. Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek hat in einem Urteil (Az. 811b C 341/95) entschieden, dass ein Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt war, nachdem der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung einen Wasserschaden nicht beseitigt hatte.
• Klage auf Mängelbeseitigung: Als letztes Mittel können Sie den Vermieter gerichtlich zur Beseitigung des Wasserschadens zwingen.

Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, sollten Sie jedoch immer versuchen, eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu finden. Eine gute Kommunikation kann oft langwierige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten vermeiden.