Räumungsklage

Was ist eine Räumungsklage?

Die Räumungsklage ist ein rechtliches Mittel, das ein Vermieter nutzen kann, wenn ein Mieter trotz Kündigung nicht aus der vermieteten Immobilie auszieht. Die Räumungsklage ergibt sich aus § 543 BGB und kann einen Zeitraum von zwei Monaten bis zu zwei Jahren in Anspruch nehmen. Die Räumungsverfügung ist gesetzlich in § 940a der Zivilprozessordnung verankert.
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Wann ist eine Räumungsklage möglich?

Die Räumungsklage stellt die letzte Eskalationsstufe in der Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter dar. Typischerweise wird sie eingeleitet, wenn der Mieter seine Miete über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt hat und das Mietverhältnis durch Kündigung beendet wurde. Allerdings gibt es auch Ausnahmesituationen für Härtefälle. So wurde etwa bei schwerer Krankheit des Mieters und dadurch bedingte Räumungsunfähigkeit schon entschieden, dass eine Zwangsräumung nicht möglich ist (BVerfG, 29.06.2022 - 2 BvR 447/22). Letzten Endes entscheidet immer das Gericht über die Wirksamkeit der Räumungsklage.

Der Prozess der Räumungsklage

Der Prozess einer Räumungsklage umfasst typischerweise folgende Schritte:

1. Kündigung durch den Vermieter: Der Vermieter kündigt dem Mieter das Mietverhältnis aus einem berechtigten Grund, wie beispielsweise ausstehende Mietzahlungen oder Verstöße gegen den Mietvertrag.
2. Widerspruch oder Nicht-Auszug des Mieters: Der Mieter reagiert entweder auf die Kündigung, indem er Widerspruch einlegt, oder er zieht nicht fristgerecht aus.
3. Setzen einer neuen Auszugsfrist: Der Vermieter setzt dem Mieter schriftlich eine neue Frist, um auszuziehen.
4. Einreichung der Räumungsklage: Wenn der Mieter auch nach Ablauf der neuen Frist nicht auszieht, reicht der Vermieter oder sein Anwalt die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein.
5. Zahlung des Gerichtskostenvorschusses durch den Vermieter: Der Vermieter muss zunächst die Gerichtskosten vorstrecken.
6. Zustellung der Klage an den Mieter: Der Mieter erhält die Räumungsklage und hat die Möglichkeit, darauf zu reagieren.
7. Gerichtsverhandlung: Wenn der Mieter sich gegen die Klage verteidigt, findet eine Gerichtsverhandlung statt, in der die Gründe für die Kündigung und die Rechtmäßigkeit der Räumungsklage geprüft werden.
8. Urteil des Gerichts: Das Gericht fällt ein Urteil, das darüber entscheidet, ob die Räumungsklage gerechtfertigt ist oder nicht.
9. Rechtskräftiges Urteil: Nach einer möglichen Berufungsfrist wird das Urteil rechtskräftig. Ist die Klage erfolgreich, erhält der Vermieter einen Räumungstitel nach § 940a ZPO.
10. Vollstreckung des Urteils: Ein Gerichtsvollzieher wird beauftragt, das Urteil zu vollstrecken, indem er den Mieter zur Räumung der Wohnung auffordert. Wenn der Mieter dem nicht nachkommt, erfolgt die Zwangsräumung.

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Inhalt der Räumungsklage

Der Antrag auf Räumungsklage erfordert in der Regel folgende Angaben:

• Namen des Klägers (Vermieter)
• Namen des Beklagten (Mieter)
• Adresse des zuständigen Gerichts
• Anschrift der Wohnung (und gegebenenfalls Wohnungsnummer)
• Grund für die Räumungsklage (beispielsweise Mietrückstand und gegebenenfalls Erläuterungen wie Höhe der rückständigen Mietzahlungen)
• Kopie des Mietvertrags 
• Kopie des Kündigungsschreibens mit Zugangsnachweis (zum Beispiel Einschreibquittung)
• Komplette Adresse des Klägers (Vermieter)
• Unterschrift des Klägers (Vermieter), Ort und Datum

Die Räumungsklage muss schriftlich bei dem Amtsgericht eingereicht werden, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet.

Muster

Unter anderem stellt das Ministerium der Justiz des Landes Nordrhein-Westfalen ein PDF-Muster für eine Räumungsklage auf Grund von Zahlungsrückständen zur Verfügung.

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Kosten und Folgen der Räumungsklage

Die Kosten einer Räumungsklage setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen und können je nach individuellem Fall variieren. In der Regel trägt der Vermieter die Kosten zunächst vor und kann sie im Falle eines erfolgreichen Ausgangs des Verfahrens vom Mieter zurückfordern. 

Beispielrechnung

Angenommen, die Monatsmiete beträgt 500 Euro (Netto). Der Streitwert, der die Grundlage für die Berechnung der Kosten bildet, ergibt sich aus der Jahreskaltmiete:

500 Euro × 12 Monate = 6.000 Euro

Die Kosten für eine Räumungsklage könnten sich dann wie folgt zusammensetzen:

• Außergerichtliche Anwaltskosten: ca. 630 Euro
• Verfahrenskosten Anwalt: ca. 900 Euro
• Gerichtskostenvorschuss: ca. 550 Euro

Mögliche Gesamtkosten der Räumungsklage: ca. 2.080 Euro

Zusätzlich zu diesen Kosten können auch weitere Ausgaben entstehen, wie beispielsweise Mietausfälle, falls der Mieter während des Verfahrens keine Miete mehr zahlt. Wenn die Räumungsklage erfolgreich ist, muss der Mieter die Gerichtskosten und die Anwaltskosten des Vermieters übernehmen. Allerdings kann es sein, dass der Mieter zahlungsunfähig ist und der Vermieter die Kosten vorstrecken muss.
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Vermeidung einer Zwangsräumung

Mieter haben die Möglichkeit, eine Zwangsräumung zu verhindern, indem sie ihre ausstehenden Mietzahlungen begleichen oder eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter suchen. Eine frühzeitige Kommunikation und Klärung von Streitigkeiten kann oft eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden.

Als Mieter können Sie eine Zwangsräumung mit folgenden Maßnahmen verhindern:

• Einigung mit dem Vermieter
  Der Mieter kann versuchen, eine Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, um offene Streitigkeiten beizulegen. Dies kann beispielsweise eine Ratenzahlung oder eine Vereinbarung zur Beendigung des Mietverhältnisses sein.
• Rechtliche Beratung
  Ein Anwalt kann dem Mieter helfen, seine rechtlichen Möglichkeiten zu verstehen und zu nutzen. Ein Anwalt für Mietrecht kann den Mieter über seine Rechte informieren, eine Einschätzung der Situation vornehmen und bei Verhandlungen mit dem Vermieter helfen.
• Anfechtung der Kündigung
  Wenn die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter unrechtmäßig ist, kann der Mieter versuchen, diese anzufechten. Ein Anwalt kann den Mieter in einem solchen Fall rechtlich vertreten und seine Interessen vor Gericht verteidigen.
• Schlichtungsverfahren
  In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, ein Schlichtungsverfahren zwischen Mietern und Vermietern einzuleiten, um eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Ein Anwalt kann den Mieter bei diesem Verfahren unterstützen und seine Interessen vertreten.

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