Die Kaution wird im Mietvertrag festgelegt und darf höchstens 3 Netto-Kaltmieten betragen. In der Regel wird sie in Bargeld gezahlt oder überwiesen. Doch auch eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung sind möglich. Wichtig ist, dass die Kaution korrekt hinterlegt wird, da der Vermieter verpflichtet ist, sie getrennt vom eigenen Vermögen auf einem speziellen Mietkautionskonto oder Sparkonto mit üblichen Zinsen zu verwahren.
Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter und kann zur Deckung offener Forderungen verwendet werden. Dazu zählen ausstehende Mieten, Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder Schadenersatz für Beschädigungen an der Mietwohnung. Auch wenn der Mieter unerlaubte bauliche Veränderungen vorgenommen hat oder sich nicht an vertraglich festgelegte Renovierungspflichten hält, kann die Kaution in Anspruch genommen werden.
Die Kaution wird zurückgezahlt, wenn das Mietverhältnis beendet, die Wohnung übergeben und alle Nebenkostenabrechnungen beglichen sind. Dabei muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, wie es der Mietvertrag vorsieht. Der Vermieter hat jedoch eine Frist von bis zu 6 Monaten, um die Kaution abzurechnen. In Ausnahmefällen kann diese Frist verlängert werden, etwa wenn die Nebenkostenabrechnung erst später erstellt wird.
Zahlt der Vermieter die Kaution nach dieser Frist nicht zurück, kann der Mieter ihn schriftlich mahnen. Falls noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht, darf der Vermieter nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern nur einen angemessenen Teil, meist 3 bis 4 Monatsvorauszahlungen.
➜ Als Mieter sollten Sie darauf achten, dass Sie sich beim Auszug eine Rückzahlungszusage schriftlich geben lassen oder ein Übergabeprotokoll erstellen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Kaution dient nicht nur zur Deckung offener Mietzahlungen, sondern auch für Reparaturen, falls der Mieter die Wohnung nicht in einem angemessenen Zustand hinterlässt. Der Vermieter kann die Kaution nutzen, um Mängel zu beheben, sofern dies vertraglich festgelegt ist.
Normale Abnutzung, wie kleine Kratzer im Parkett oder leicht verblichene Wandfarbe, gilt jedoch nicht als Schaden. Relevant sind vielmehr unterlassene oder fehlerhafte Renovierungsarbeiten, die im Mietvertrag als Pflicht des Mieters festgehalten wurden. Hat der Mieter beispielsweise Wände in unüblichen Farben gestrichen, kann der Vermieter die Kaution für das Überstreichen auf eine neutrale Farbe verwenden. Auch Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache, wie Brandflecken auf dem Teppich oder zerstörte Fliesen, können zu einem Einbehalt führen.
Mieter sollten sich daher genau über die im Mietvertrag vereinbarten Übergaberegeln informieren und ein sorgfältiges Übergabeprotokoll erstellen. Wer die Renovierungspflicht ordnungsgemäß erfüllt, kann verhindern, dass der Vermieter die Kaution einbehält.
Die Kaution dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung, falls der Mieter die Wohnung beschädigt oder seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Sie stellt sicher, dass der Vermieter nicht auf den Kosten sitzen bleibt. Wird beim Einzug keine Kaution vereinbart, kann der Vermieter diese später nicht mehr nachträglich verlangen.
Viele Mieter empfinden die Kaution als zusätzliche finanzielle Belastung, insbesondere in Verbindung mit Umzugskosten. Eine Möglichkeit, die finanzielle Last zu reduzieren, ist die Nutzung einer Kautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung, die oft von Banken oder Versicherungen angeboten wird. Diese ersetzen die klassische Barkaution, jedoch fallen hierfür meist jährliche Gebühren an.
Endet das Mietverhältnis, gibt der Mieter die Wohnung zurück und hat damit Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Dies geschieht jedoch erst, wenn alle ausstehenden Forderungen geklärt sind. Der Vermieter hat bis zu 6 Monate Zeit, um die Kaution zu erstatten. In einigen Fällen kann sich die Rückzahlung verzögern, insbesondere wenn noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen. Daher ist es ratsam, vor dem Auszug offene Punkte mit dem Vermieter zu klären.
Falls der Vermieter einen Teil der Kaution einbehält, sollte er dies begründen und dem Mieter eine detaillierte Abrechnung vorlegen. Fehlt diese oder erscheint die Begründung unzulässig, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten.
Kommt es zum Streit, sollten Mieter folgende Schritte unternehmen:
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