Eine fristlose Wohnungskündigung ist ein schwerwiegender Eingriff in das Mietverhältnis und sollte daher nur in Ausnahmefällen erfolgen. Sowohl Vermieter als auch Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen von diesem Recht Gebrauch machen.
Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung
Es gibt verschiedene Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Für Vermieter sind die häufigsten Gründe:
- Erheblicher Mietrückstand: Wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete nicht oder nur teilweise zahlt und der ausstehende Betrag mehr als eine Monatsmiete beträgt, kann der Vermieter fristlos kündigen.
- Schwerwiegende Störung des Hausfriedens: Auch wiederholte Lärmbelästigungen, Bedrohungen oder tätliche Angriffe auf andere Hausbewohner oder den Vermieter können der Grund für eine fristlose Kündigung der Wohnung sein.
- Vertragswidrige Nutzung der Wohnung: Zum Beispiel unerlaubte Untervermietung oder Nutzung zu gewerblichen Zwecken ohne Genehmigung.
- Illegale Aktivitäten in der Wohnung: Finden nachweisbar in der Mietwohnung illegale Aktivitäten, wie beispielsweise Drogenhandel, statt, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.
- Erhebliche Beschädigung oder Verwahrlosung der Wohnung: Mieter, die eine Wohnung erheblich beschädigen oder herunterkommen lassen, können mitunter fristlos gekündigt werden.
- Wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung trotz Abmahnung: Kommt es trotz Abmahnung immer wieder zu Verstößen gegen die Hausordnung, kann eine fristlose Kündigung der Mieter folgen.
Für Mieter können folgende Gründe eine fristlose Kündigung rechtfertigen:
- Gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung: Ist die Wohnung oder die Mietsache durch Schimmelbefall oder Verwendung von giftigen Baustoffen für die Mieter gesundheitsgefährdend, kommt eine fristlose Kündigung infrage.
- Mängel: Erhebliche Mängel, die die Nutzung der Wohnung stark einschränken und vom Vermieter trotz Aufforderung (Mängelanzeige) nicht beseitigt werden, können zur fristlosen Kündigung berechtigen.
- Vertragsverletzungen: Schwerwiegende Vertragsverletzungen durch den Vermieter, etwa unberechtigtes Betreten der Wohnung.
- Belästigung: Eine mieterseitige fristlose Kündigung der Wohnung ist zulässig bei unzumutbaren Belästigungen durch den Vermieter oder durch andere Hausbewohner.
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Außerordentliche und fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist immer auch eine außerordentliche Kündigung. Allerdings gibt es auch außerordentliche Kündigungen, die nicht fristlos sind, etwa Eigenbedarfskündigungen. Die fristlose Kündigung ist also eine Form der außerordentlichen Kündigung, die das Mietverhältnis sofort beendet.
Auszugsfrist bei fristloser Kündigung
Bei einer wirksamen fristlosen Kündigung muss der Mieter die Wohnung unverzüglich räumen. In der Praxis wird meist eine Räumungsfrist von etwa zwei Wochen als angemessen angesehen. Der genaue Zeitpunkt hängt vom Einzelfall ab. Bei besonders schweren Vertragsverletzungen kann auch eine sofortige Räumung verlangt werden.
Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kündigenden unzumutbar macht. Die Gründe müssen so schwerwiegend sein, dass eine Einhaltung der regulären Kündigungsfristen nicht zumutbar ist. Eine Orientierung kann die aktuelle Rechtsprechung geben, dennoch muss in jedem Fall individuell und unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien entschieden werden, ob eine fristlose Kündigung des Mietvertrags begründet ist oder nicht.
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Ist eine fristlose Wohnungskündigung auch ohne Abmahnung möglich?
In den meisten Fällen muss der fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Der Mieter erhält so die Möglichkeit, den Pflichtverstoß zu korrigieren oder sein Verhalten zu ändern. Kommt es beispielsweise zum ersten Mal zu einer Ruhestörung oder Geruchsbelästigung, ist eine Abmahnung angemessen.
Nur bei besonders schweren Vertragsverletzungen oder wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht zumutbar ist, kann die Wohnung fristlos ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden. Eine schwere Vertragsverletzung liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter die Mietwohnung für illegale Zwecke wie Drogenhandel nutzt.
Ablauf einer fristlosen Wohnungskündigung
- Feststellung des Kündigungsgrundes
- Gegebenenfalls Abmahnung mit angemessener Frist zur Beseitigung des Grundes
- Schriftliche Kündigung unter Angabe des Grundes
- Zustellung der Kündigung, idealerweise per Boten oder Gerichtsvollzieher, mindestens jedoch per Einschreiben
- Aufforderung zur Räumung der Wohnung
- Bei Nicht-Auszug: Einleitung des gerichtlichen Räumungsverfahrens
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund genau benennen. Eine mündliche oder per E-Mail ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.
Möglichkeiten des Mieters gegen eine fristlose Kündigung vorzugehen
Erhält ein Mieter eine fristlose Kündigung, sollte er zunächst durch einen Anwalt für Mietrecht prüfen lassen, ob diese tatsächlich berechtigt ist. Dieser prüft sowohl die formale Wirksamkeit der Kündigung als auch die angegebenen Kündigungsgründe. Erscheint die fristlose Kündigung unberechtigt oder fehlerhaft, sollte im nächsten Schritt Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt werden. Gegebenenfalls wird auch die Erhebung einer Feststellungsklage zur Unwirksamkeit der Kündigung nötig.
Bei einer fristlosen Kündigung aufgrund von Mietrückständen bietet es sich an, die Schonfrist zur Nachzahlung zu nutzen. Wichtig ist, dass der Mieter auch bei Widerspruch gegen die Kündigung oder einer Klage weiterhin die Miete zahlt, um weitere Rückstände zu vermeiden.
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Fristlose Kündigung durch den Mieter
Auch Mieter haben das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Dies kann der Fall sein bei:
- Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung (z. B. Asbest in der Wohnung)
- Verweigerung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Vermieter
- Schwere Belästigungen oder Bedrohungen durch den Vermieter
- Erhebliche Mängel, die trotz Aufforderung nicht beseitigt werden
Vor einer fristlosen Kündigung sollte der Mieter den Vermieter in der Regel abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Nur bei akuter Gefahr für Leib und Leben kann sofort und fristlos gekündigt werden.
Was passiert, wenn der Mieter trotz fristloser Wohnungskündigung nicht auszieht?
Zieht der Mieter trotz wirksamer fristloser Kündigung nicht aus, reicht der Vermieter in der Regel eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Bis die Zwangsräumung stattfindet, kann es mehrere Monate dauern. Der Vermieter darf die Wohnung keinesfalls eigenmächtig räumen.
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
