Eine fristlose Wohnungskündigung ist ein schwerwiegender Eingriff in das Mietverhältnis und sollte daher nur in Ausnahmefällen erfolgen. Sowohl Vermieter als auch Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen von diesem Recht Gebrauch machen.
Es gibt verschiedene Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Für Vermieter sind die häufigsten Gründe:
Für Mieter können folgende Gründe eine fristlose Kündigung rechtfertigen:
Eine fristlose Kündigung ist immer auch eine außerordentliche Kündigung. Allerdings gibt es auch außerordentliche Kündigungen, die nicht fristlos sind, etwa Eigenbedarfskündigungen. Die fristlose Kündigung ist also eine Form der außerordentlichen Kündigung, die das Mietverhältnis sofort beendet.
Bei einer wirksamen fristlosen Kündigung muss der Mieter die Wohnung unverzüglich räumen. In der Praxis wird meist eine Räumungsfrist von etwa zwei Wochen als angemessen angesehen. Der genaue Zeitpunkt hängt vom Einzelfall ab. Bei besonders schweren Vertragsverletzungen kann auch eine sofortige Räumung verlangt werden.
Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kündigenden unzumutbar macht. Die Gründe müssen so schwerwiegend sein, dass eine Einhaltung der regulären Kündigungsfristen nicht zumutbar ist. Eine Orientierung kann die aktuelle Rechtsprechung geben, dennoch muss in jedem Fall individuell und unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien entschieden werden, ob eine fristlose Kündigung des Mietvertrags begründet ist oder nicht.
In den meisten Fällen muss der fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Der Mieter erhält so die Möglichkeit, den Pflichtverstoß zu korrigieren oder sein Verhalten zu ändern. Kommt es beispielsweise zum ersten Mal zu einer Ruhestörung oder Geruchsbelästigung, ist eine Abmahnung angemessen.
Nur bei besonders schweren Vertragsverletzungen oder wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht zumutbar ist, kann die Wohnung fristlos ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden. Eine schwere Vertragsverletzung liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter die Mietwohnung für illegale Zwecke wie Drogenhandel nutzt.
Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund genau benennen. Eine mündliche oder per E-Mail ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.
Erhält ein Mieter eine fristlose Kündigung, sollte er zunächst durch einen Anwalt für Mietrecht prüfen lassen, ob diese tatsächlich berechtigt ist. Dieser prüft sowohl die formale Wirksamkeit der Kündigung als auch die angegebenen Kündigungsgründe. Erscheint die fristlose Kündigung unberechtigt oder fehlerhaft, sollte im nächsten Schritt Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt werden. Gegebenenfalls wird auch die Erhebung einer Feststellungsklage zur Unwirksamkeit der Kündigung nötig.
Bei einer fristlosen Kündigung aufgrund von Mietrückständen bietet es sich an, die Schonfrist zur Nachzahlung zu nutzen. Wichtig ist, dass der Mieter auch bei Widerspruch gegen die Kündigung oder einer Klage weiterhin die Miete zahlt, um weitere Rückstände zu vermeiden.
Auch Mieter haben das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Dies kann der Fall sein bei:
Vor einer fristlosen Kündigung sollte der Mieter den Vermieter in der Regel abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Nur bei akuter Gefahr für Leib und Leben kann sofort und fristlos gekündigt werden.
Zieht der Mieter trotz wirksamer fristloser Kündigung nicht aus, reicht der Vermieter in der Regel eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Bis die Zwangsräumung stattfindet, kann es mehrere Monate dauern. Der Vermieter darf die Wohnung keinesfalls eigenmächtig räumen.
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
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