Eigenbedarfskündigung
Vermieter dürfen wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie selbst oder ein Familienmitglied in die Wohnung einziehen möchten. Allerdings muss die Kündigung sorgfältig begründet und die Kündigungsfrist eingehalten werden. Eigenbedarfskündigungen sind in erster Linie natürlichen Personen vorbehalten, es gibt jedoch einige spezifische Ausnahmen für bestimmte Gesellschaftsformen wie die GbR.
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Welche Kündigungsfrist gilt?
Die Fristen für eine Eigenbedarfskündigung betragen 3 bis 9 Monate und sind davon abhängig, wie lange der Mietvertrag bereits besteht. Die Kündigungsfristen beginnen jeweils am Ende des Monats, in dem die Kündigung eingegangen ist.
- Bei der Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf gilt eine Frist von mindestens 3 Monaten. Innerhalb dieser drei Monate hat der Mieter Zeit, eine neue Wohnung zu finden und auszuziehen.
- Übersteigt die Mietdauer mehr als 5 Jahre, so hat der bisherige Mieter eine Kündigungsfrist von sechs Monaten bis zum Auszug.
- Bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren beträgt die Frist sogar 9 Monate.
- Handelt es sich um einen Altmietvertrag, kann sogar eine individuelle Frist bestehen. Hier lohnt ein Blick in den Mietvertrag.
Eigenbedarfskündigung bei Eigentümerwechsel
Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Frist kann durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. So besteht zum Beispiel in Berlin ein gesonderter 10-jähriger Kündigungsschutz bei Eigenbedarfskündigungen im Rahmen von Umwandlungen von Miet- zu Eigentumswohnungen (§ 577 a BGB).
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Was tun bei Kündigung wegen Eigenbedarf?
An erster Stelle sollten Sie prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Das kann auch ein Rechtsanwalt für Mietrecht für Sie übernehmen.
Auch wenn die Eigenbedarfskündigung alle Anforderungen erfüllt, ist ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung nach § 574 BGB in sozialen Härtefällen möglich. Als Härtefall gilt beispielsweise besonders ein hohes Alter der Mieter, eine Schwangerschaft oder wenn keine neue Wohnung zu finden ist.
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Was ist, wenn der Mieter nach der Eigenbedarfskündigung keine neue Wohnung gefunden hat?
Mieter, die wegen Eigenbedarf gekündigt werden, sind verpflichtet, sich um eine neue Wohnung zu kümmern. Ist trotz aller Bemühungen keine passende Wohnung zu finden, so hat der Mieter die Möglichkeit vor Gericht, Widerspruch einzulegen. Es ist empfehlenswert, einen Anwalt für Mietrecht an der Seite zu haben, der durch den Prozess navigiert, alle Fallstricke kennt und bei offenen Fragen Antworten geben kann. Kann vor Gericht nachgewiesen werden, dass keine alternative Wohnung zu finden ist, kann das Mietverhältnis für einen befristeten Zeitraum fortgesetzt werden. Während dieses befristeten Mietverhältnisses ist der Mieter weiterhin angehalten, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen.
Angemessene Ersatzwohnung
Gerichte haben entschieden, dass die Ersatzwohnung bei folgenden Kriterien zumutbar ist:
- Das Einkommen reicht für die Miete der Wohnung aus (die neue Mietwohnung kann teurer sein als die bisherige).
- Die Wohnung muss nicht unbedingt in der gleichen Wohngegend liegen wie die bisherige. Ausgenommen hiervon sind Mieter, die aus gesundheitlichen Gründen weiterhin in einer bestimmten Gegend wohnen müssen (etwa bei Pflege durch Angehörige).
- Wenn es die familiäre Situation zulässt, kann die Wohnung auch kleiner sein.
- Abstriche bei der Ausstattung der Ersatzwohnung sind hinzunehmen.
- Gesundheitliche oder körperliche Einschränkungen sind bei der Ersatzwohnung zu berücksichtigen. Zum Beispiel ist für Gehbehinderte eine Wohnung im Obergeschoss und ohne Fahrstuhl nicht zumutbar.
Beweis der Wohnungssuche über Internet
Da viele Angebote und Bewerbungen über das Internet laufen, müssen auch diese Bemühungen nachgewiesen werden (welches Immobilien-Portal, wann und wie oft abgerufen, Ausdrucke der Anzeigen und der versendeten Wohnungsbewerbungen) sowie gegebenenfalls Absagen durch die Vermieter.
