Um der Betriebskostenabrechnung Ihres Vermieters zu widersprechen, empfehlen sich folgende Schritte:
Prüfen Sie die Betriebskostenabrechnung sorgfältig auf die formellen Anforderungen. Dazu gehört unter anderem,
Nicht nur formelle Fehler kommen immer wieder vor. Auch inhaltlich sind einige Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft. Stellen Sie sicher, dass alle Berechnungen korrekt sind und dass alle Kosten, die in der Abrechnung aufgeführt sind, schlüssig und tatsächlich angefallen sind.
Außerdem sollten Sie prüfen, ob die Betriebskostenerhöhung an sich rechtmäßig ist. Der Vermieter darf die Betriebskosten nur erhöhen, wenn die gezahlten Betriebskosten die tatsächlichen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum nicht abdecken. Vor einer Erhöhung muss der Vermieter diese ankündigen. Bei Mietern, die im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, ist eine Erhöhung nur zulässig, wenn dies explizit im Mietvertrag vereinbart ist.
Mieter, die vorhaben, gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einzulegen, sollten weder kommentarlos die Abrechnung begleichen noch die Zahlung verweigern. Sie bleiben auf der sicheren Seite, wenn die erhöhten Betriebskosten unter Vorbehalt gezahlt werden. Dazu reicht ein Zusatz wie „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung“ oder „unter Vorbehalt“.
Bei beanstandungsloser Zahlung ohne einen solchen Zusatz gilt die Abrechnung automatisch als stillschweigend akzeptiert und ein Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung ist fast nicht mehr möglich.
Wer die Betriebskostenabrechnung nicht bezahlt oder unvollständig bezahlt, für den können Mietschulden entstehen. Im schlimmsten Fall drohen als Konsequenz eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses oder eine Klage auf Zahlung der Nebenkosten.
Der Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung muss schriftlich und fristgerecht erfolgen. Die Widerspruchsfrist beträgt für Mieter 12 Monate (§ 556 Abs. 3 BGB). Mit dem Tag des Erhalts der Betriebskostenabrechnung beginnt diese Frist zu laufen.
§ 556 Abs 3. BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
[...] Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.[...]
Nach aktueller Rechtsprechung darf der Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung nicht zu pauschal formuliert werden und muss ordnungsgemäß begründet werden. Außerdem sollte das Widerspruchsschreiben die Adresse Ihres Mietobjekts (beziehungsweise Wohnungsnummer), das Datum der Nebenkostenabrechnung und das Widerspruchsdatum enthalten.
Sie haben als Mieter das Recht, Einsicht in relevante Dokumente zu fordern, denn der Vermieter ist Ihnen nach § 259 BGB Rechenschaft schuldig.
Wenn der Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung erfolgreich ist, erhalten Sie eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Nebenkosten oder diese werden mit der nächsten verrechnet. Achten Sie darauf, dass Sie nicht nur das Geld wiederbekommen, sondern der Vermieter Ihnen auch eine korrigierte Betriebskostenabrechnung zukommen lässt.
Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist formell oder inhaltlich fehlerhaft. Als Mieter lohnt es sich daher oftmals, die Abrechnung der Nebenkosten genau zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Unterstützen kann Sie dabei ein Anwalt für Mietrecht: Dieser prüft nicht nur die Betriebskostenabrechnung, sondern formuliert auch das Widerspruchsschreiben und setzt den Widerspruch bei Ihrem Vermieter durch.
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