Beim Umzug in eine Mietwohnung werden Mieter oft mit Ablösevereinbarungen konfrontiert. Diese betreffen meist die Übernahme von Mobiliar oder Einbauten gegen eine Zahlung an den Vormieter. Obwohl solche Vereinbarungen grundsätzlich zulässig sind, gibt es wichtige rechtliche Aspekte zu beachten.
Eine Ablösevereinbarung (auch: Übernahmevertrag) ist ein Vertrag zwischen einem ausziehenden Mieter (Vormieter) und einem einziehenden Mieter (Nachmieter) über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder Einbauten in einer Mietwohnung. Typischerweise handelt es sich dabei um Möbel, Bodenbeläge, Einbauküchen oder Umbauten.
Der Nachmieter erklärt sich bereit, diese Gegenstände zu übernehmen und dafür eine vereinbarte Summe zu zahlen. Diese Vereinbarung ist rechtlich gesehen ein Kaufvertrag und steht unabhängig vom eigentlichen Mietvertrag. Ablösevereinbarungen sind besonders in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt üblich, wo Vormieter oft die Gelegenheit nutzen, um Teile ihres Inventars zu verkaufen und gleichzeitig den Aufwand des Ausräumens zu vermeiden. Für den Nachmieter kann eine solche Vereinbarung den Vorteil haben, dass er nicht in eine völlig leere Wohnung einzieht und möglicherweise Geld für Neuanschaffungen spart.
Eine Ablösevereinbarung ist im Wesentlichen ein Kaufvertrag zwischen Vor- und Nachmieter über in der Wohnung verbleibende Gegenstände. Die Vereinbarung ist vom Mietvertrag unabhängig und der Abschluss für den Nachmieter nicht verpflichtend. Dennoch kann die Bereitschaft zur Übernahme die Chancen auf die Wohnung erhöhen, besonders in Gebieten mit Wohnungsknappheit.
Die Ablöse darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert der übernommenen Gegenstände stehen. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Grenze, wie hoch die Ablösesumme maximal sein darf. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist das der Fall, wenn der Preis des übernommenen Gegenstandes mehr als 50 % über dem tatsächlichen Zeitwert liegt (Urteil vom 23.04.1997, Az. VIII ZR 212/96).
Als Nachmieter haben Sie mehrere Möglichkeiten, sich gegen zu hohe Ablösezahlungen zu wehren.
In extremen Fällen, wenn die Ablösesumme in auffälligem Missverhältnis zum eigentlichen Wert steht, kann die Ablösevereinbarung nach 4a Abs. 2 WoVermRG für unwirksam erklärt werden. Dieser Anspruch verjährt nach 3 Jahren und beginnt am Schluss des Jahres (31.12.: 24 Uhr), in dem die Ablösevereinbarung geschlossen wurde. Es ist ratsam, sich in solchen Situationen juristischen Beistand zu holen, beispielsweise bei einem Anwalt für Mietrecht.
Als Nachmieter sind Sie grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Ablösevereinbarung einzugehen oder Gegenstände vom Vormieter zu übernehmen. Die Entscheidung, ob Sie Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände übernehmen möchten, liegt allein bei Ihnen. Der Mietvertrag für die Wohnung steht rechtlich unabhängig von einem möglichen Ablösevertrag. Allerdings kann die Situation in der Praxis komplizierter sein, besonders in Gebieten mit Wohnungsknappheit. Vormieter nutzen Ablösevereinbarungen oft als inoffizielles Auswahlkriterium für Nachmieter, die sie dem Vermieter vorschlagen. Vor allem wegen der vielerorts vorherrschenden Wohnungsnot befindet man sich als Mietinteressent in einer Zwickmühle und muss abwägen.
Lassen Sie sich nicht zu einer Übernahme von Mobiliar drängen, wenn Sie diese eigentlich nicht übernehmen möchten oder die Übernahme finanziell nicht tragbar ist. Wenn Sie sich für eine Übernahme entscheiden, achten Sie darauf, dass der Preis angemessen ist und die Vereinbarung schriftlich festgehalten wird.
Obwohl die Begriffe „Ablösevereinbarung” und „Abstandszahlung” oft verwechselt oder synonym verwendet werden, handelt es sich um zwei unterschiedliche Konzepte.
Während Ablösevereinbarungen bei fairer Gestaltung legal und üblich sind, sind Abstandszahlungen in den meisten Fällen rechtswidrig. Mieter, die eine Abstandszahlung geleistet haben, können diese oft zurückfordern. Es ist wichtig, dass Nachmieter den Unterschied kennen, um nicht in die Falle einer illegalen Abstandszahlung zu tappen.
