Ablösevereinbarungen bei Mietwohnungen: Rechte und Pflichten

Beim Umzug in eine Mietwohnung werden Mieter oft mit Ablösevereinbarungen konfrontiert. Diese betreffen meist die Übernahme von Mobiliar oder Einbauten gegen eine Zahlung an den Vormieter. Obwohl solche Vereinbarungen grundsätzlich zulässig sind, gibt es wichtige rechtliche Aspekte zu beachten.

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Was ist eine Ablösevereinbarung?

Eine Ablösevereinbarung ist ein Vertrag zwischen einem ausziehenden Mieter (Vormieter) und einem einziehenden Mieter (Nachmieter) über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder Einbauten in einer Mietwohnung. Typischerweise handelt es sich dabei um Möbel, Bodenbeläge, Einbauküchen oder Umbauten.

Der Nachmieter erklärt sich bereit, diese Gegenstände zu übernehmen und dafür eine vereinbarte Summe zu zahlen. Diese Vereinbarung ist rechtlich gesehen ein Kaufvertrag und steht unabhängig vom eigentlichen Mietvertrag. Ablösevereinbarungen sind besonders in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt üblich, wo Vormieter oft die Gelegenheit nutzen, um Teile ihres Inventars zu verkaufen und gleichzeitig den Aufwand des Ausräumens zu vermeiden. Für den Nachmieter kann eine solche Vereinbarung den Vorteil haben, dass er nicht in eine völlig leere Wohnung einzieht und möglicherweise Geld für Neuanschaffungen spart.

Rechtliche Grundlagen der Ablösevereinbarung

Eine Ablösevereinbarung ist im Wesentlichen ein Kaufvertrag zwischen Vor- und Nachmieter über in der Wohnung verbleibende Gegenstände. Die Vereinbarung ist vom Mietvertrag unabhängig und der Abschluss für den Nachmieter nicht verpflichtend. Dennoch kann die Bereitschaft zur Übernahme die Chancen auf die Wohnung erhöhen, besonders in Gebieten mit Wohnungsknappheit

Wie viel Ablöse darf verlangt werden?

Die Ablöse darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert der übernommenen Gegenstände stehen. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Grenze, wie hoch die Ablösesumme maximal sein darf. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist das der Fall, wenn der Preis des übernommenen Gegenstandes mehr als 50 % über seinem tatsächlichen Zeitwert liegt (Urteil vom 23.04.1997, Az. VIII ZR 212/96).

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Wie kann man sich als Nachmieter gegen zu hohe Ablösezahlungen wehren?

Als Nachmieter haben Sie mehrere Möglichkeiten, sich gegen zu hohe Ablösezahlungen zu wehren.

Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass Sie rechtlich nicht verpflichtet sind, eine Ablösevereinbarung einzugehen oder überhöhte Preise zu akzeptieren.
Prüfen und dokumentieren Sie Zustand und Wert der zu übernehmenden Gegenstände sorgfältig, beispielsweise durch Fotos. Wenn Sie der Meinung sind, dass die geforderte Summe zu hoch ist, können Sie verhandeln und einen niedrigeren Preis vorschlagen.
Falls der Vormieter Ihnen nicht entgegenkommt, haben Sie das Recht, die Vereinbarung abzulehnen. Allerdings kann es sein, dass sie dann die Wohnung nicht übernehmen können.

In extremen Fällen, wenn die Ablösesumme in auffälligem Missverhältnis zum eigentlichen Wert steht, kann die Ablösevereinbarung nach 4a Abs. 2 WoVermRG für unwirksam erklärt werden. Dieser Anspruch verjährt nach 3 Jahren und beginnt am Schluss des Jahres (31.12.: 24 Uhr), in dem die Ablösevereinbarung geschlossen wurde. Es ist ratsam, sich in solchen Situationen juristischen Beistand zu holen, beispielsweise bei einem Anwalt für Mietrecht.
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Worauf sollte geachtet werden?

Ablösevereinbarungen sollten in Textform festgehalten werden, um im Streitfall einen Nachweis zu haben. Idealerweise enthält die Vereinbarung auch eine genaue Beschreibung des Zustands und/oder Fotos.
Recherchieren Sie Vergleichspreise für gebrauchte Möbel oder Einrichtungsgegenstände, um einen realistischen Wert zu ermitteln.
Der vereinbarte Preis darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert der übernommenen Gegenstände stehen. Der Preis sollte nicht mehr als 50 % über dem tatsächlichen Wert liegen.

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Bin ich als Nachmieter zur Abnahme verpflichtet?

Als Nachmieter sind Sie grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Ablösevereinbarung einzugehen oder Gegenstände vom Vormieter zu übernehmen. Die Entscheidung, ob Sie Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände übernehmen möchten, liegt allein bei Ihnen. Der Mietvertrag für die Wohnung steht rechtlich unabhängig von einer möglichen Ablösevereinbarung. Allerdings kann die Situation in der Praxis komplizierter sein, besonders in Gebieten mit Wohnungsknappheit. Vormieter nutzen Ablösevereinbarungen oft als inoffizielles Auswahlkriterium für Nachmieter, die sie dem Vermieter vorschlagen. Vor allem wegen der vielerorts vorherrschenden Wohnungsnot befindet man sich als Mietinteressent in einer Zwickmühle und muss abwägen.

Lassen Sie sich nicht zu einer Übernahme von Mobiliar drängen, wenn Sie diese eigentlich nicht übernehmen möchten oder die Übernahme finanziell nicht tragbar ist. Wenn Sie sich für eine Übernahme entscheiden, achten Sie darauf, dass der Preis angemessen ist und die Vereinbarung schriftlich festgehalten wird.

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Was ist der Unterschied zwischen Ablösevereinbarung und Abstandszahlung?

Obwohl die Begriffe „Ablösevereinbarung” und „Abstandszahlung” oft verwechselt oder synonym verwendet werden, handelt es sich um zwei unterschiedliche Konzepte.

Eine Ablösevereinbarung bezieht sich auf den Kauf von in der Wohnung verbleibenden Gegenständen durch den Nachmieter vom Vormieter. Sie ist legal und basiert auf dem tatsächlichen Wert der übernommenen Objekte.
Eine Abstandszahlung hingegen ist eine Summe, die der Vormieter vom Nachmieter verlangt, um die Wohnung vorzeitig zu räumen oder dem Nachmieter den Zuschlag für die Wohnung zu geben. Solche Zahlungen sind nach § 4a Abs. 1 WoVermRG unzulässig und können sogar strafbar sein. Sie dienen nicht dem Erwerb von Gegenständen, sondern stellen eine Art „Schlüsselgeld” dar.

Während Ablösevereinbarungen bei fairer Gestaltung legal und üblich sind, sind Abstandszahlungen in den meisten Fällen rechtswidrig. Mieter, die eine Abstandszahlung geleistet haben, können diese oft zurückfordern. Es ist wichtig, dass Nachmieter den Unterschied kennen, um nicht in die Falle einer illegalen Abstandszahlung zu tappen.