Wie läuft der Widerspruch ab?

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Um der Betriebskostenabrechnung Ihres Vermieters zu widersprechen, empfehlen sich folgende Schritte:

1. Betriebskostenabrechnung auf formelle Fehler prüfen

Prüfen Sie die Betriebskostenabrechnung sorgfältig auf die formellen Anforderungen. Dazu gehört unter anderem,

Anschrift des Mieters
Anschrift des Vermieters
Ort und Datum der Betriebskostenabrechnung
Abrechnungszeitraum
Pünktlicher Eingang der Betriebskostenabrechnung (Wenn der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr übereinstimmt: bis zum 31. Dezember des Jahres nach dem Abrechnungszeitraum.)
Auflistung der einzelnen Betriebskostenpositionen
Gesamtkosten der einzelnen Betriebskostenpositionen
Verteilerschlüssel und eine Erläuterung dessen
Kosten jeder einzelnen Position
Gesamtsumme der Einzelkosten
Anteil der Nachzahlung, die vom Mieter zu leisten ist

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2. Betriebskostenabrechnung auf inhaltliche Fehler prüfen

Nicht nur formelle Fehler kommen immer wieder vor. Auch inhaltlich sind einige Betriebskostenabrechnungen fehlerhaft. Stellen Sie sicher, dass alle Berechnungen korrekt sind und dass alle Kosten, die in der Abrechnung aufgeführt sind, schlüssig und tatsächlich angefallen sind.

Höhe der Nebenkosten
Fehler in der Berechnung der Betriebskosten
Fehler in der Berechnung der Wohnfläche
Positionen abgerechnet, die nicht umlagefähig sind
Vorauszahlungen wurden nicht berücksichtigt

Außerdem sollten Sie prüfen, ob die Betriebskostenerhöhung an sich rechtmäßig ist. Der Vermieter darf die Betriebskosten nur erhöhen, wenn die gezahlten Betriebskosten die tatsächlichen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum nicht abdecken. Vor einer Erhöhung muss der Vermieter diese ankündigen. Bei Mietern, die im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben, ist eine Erhöhung nur zulässig, wenn dies explizit im Mietvertrag vereinbart ist.
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3. Zahlung unter Vorbehalt

Mieter, die vorhaben, gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einzulegen, sollten weder kommentarlos die Abrechnung begleichen noch die Zahlung verweigern. Sie bleiben auf der sicheren Seite, wenn die erhöhten Betriebskosten unter Vorbehalt gezahlt werden. Dazu reicht ein Zusatz wie „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung“ oder „unter Vorbehalt“.

Bei beanstandungsloser Zahlung ohne einen solchen Zusatz gilt die Abrechnung automatisch als stillschweigend akzeptiert und ein Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung ist fast nicht mehr möglich.

Wer die Betriebskostenabrechnung nicht bezahlt oder unvollständig bezahlt, für den können Mietschulden entstehen. Im schlimmsten Fall drohen als Konsequenz eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses oder eine Klage auf Zahlung der Nebenkosten.
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4. Widerspruch einlegen

Der Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung muss schriftlich und fristgerecht erfolgen. Die Widerspruchsfrist beträgt für Mieter 12 Monate (§ 556 Abs. 3 BGB). Mit dem Tag des Erhalts der Betriebskostenabrechnung beginnt diese Frist zu laufen.

§ 556 Abs 3. BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
[...] Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.[...]

Nach aktueller Rechtsprechung darf der Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung nicht zu pauschal formuliert werden und muss ordnungsgemäß begründet werden. Außerdem sollte das Widerspruchsschreiben die Adresse Ihres Mietobjekts (beziehungsweise Wohnungsnummer), das Datum der Nebenkostenabrechnung und das Widerspruchsdatum enthalten.

5. Dokumenteneinsicht fordern

Sie haben als Mieter das Recht, Einsicht in relevante Dokumente zu fordern, denn der Vermieter ist Ihnen nach § 259 BGB Rechenschaft schuldig.
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6. Bei erfolgreichem Widerspruch: Erstattung der Nachzahlung

Wenn der Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung erfolgreich ist, erhalten Sie eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Nebenkosten oder diese werden mit der nächsten verrechnet. Achten Sie darauf, dass Sie nicht nur das Geld wiederbekommen, sondern der Vermieter Ihnen auch eine korrigierte Betriebskostenabrechnung zukommen lässt.
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Fristen für den Widerspruch gegen die Betriebskosten

Für den Vermieter endet die Frist für die Abrechnung mit Ablauf des 12. Monats nach Abrechnungszeitraum.
Nach Zugang der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter 12 Monate lang Zeit, Widerspruch einzulegen.
Zahlungsfrist ist jeweils 30 Tage ab Zugang der Rechnung.
Bei formalen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung beginnt die Frist mit der korrigierten Abrechnung erneut zu laufen.
Bei inhaltlichen Fehlern muss der Mieter den Betrag innerhalb der Widerspruchsfrist begleichen und einen Hinweis wie „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung“ ergänzen.

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Lohnt sich ein Widerspruch?

Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist formell oder inhaltlich fehlerhaft. Als Mieter lohnt es sich daher oftmals, die Abrechnung der Nebenkosten genau zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Unterstützen kann Sie dabei ein Anwalt für Mietrecht: Dieser prüft nicht nur die Betriebskostenabrechnung, sondern formuliert auch das Widerspruchsschreiben und setzt den Widerspruch bei Ihrem Vermieter durch.