Wenn es um den Erwerb von Immobilien geht, denken die meisten Menschen an den Kauf von Grundstücken oder Gebäuden. Es gibt jedoch eine weitere Option, die oft übersehen wird: Das Erbbaurecht beziehungsweise das Erbpachtrecht. Hierbei handelt es sich um ein Nutzungsrecht an einem Grundstück, das nicht erworben, sondern nur gepachtet wird. Erbpachtgrundstücke werden durch das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt.
Ein Erbpachtgrundstück ist ein Grundstück, das für eine gewisse Zeitspanne von einem Eigentümer an einen Erbbauberechtigten zur Nutzung verpachtet wird. In der Regel kann das Grundstück für einen Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren genutzt werden. Während dieser Zeit kann er auf dem Grundstück bauen und es nach seinen Vorstellungen nutzen. Das Eigentum am Grundstück selbst bleibt jedoch beim Eigentümer. Das Erbpachtrecht ist also ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht.
Erbpachtgrundstücke werden häufig von Gemeinden oder öffentlichen Einrichtungen (zum Beispiel Kirchen) vergeben, die das Grundstück nicht verkaufen dürfen oder können. Sie können jedoch auch von Privatpersonen vergeben werden, die das Grundstück zwar besitzen, aber keinen Nutzungszweck haben und nicht verkommen lassen möchten. Für den Grundstückseigentümer ist der Erbbauzins, die Pachteinnahme, eine gute Einnahmequelle.
Wie bei jeder Entscheidung gibt es auch bei der Wahl eines Erbpachtgrundstücks Vor- und Nachteile, die abgewogen werden sollten.
Der Erbbauberechtigte muss das Grundstück nicht kaufen, sondern nur pachten, was die Kosten erheblich senkt. Immobilien auf Erbpachtgrundstücken sind meist deutlich günstiger als Immobilien, bei denen auch der Grund gekauft werden muss.
Da der Erbbauvertrag eine feste Laufzeit hat, kann der Erbbauberechtigte langfristig planen und seine Investitionen auf das Grundstück abstimmen.
Der Erbbauberechtigte kann das Grundstück nach seinen Vorstellungen nutzen und verändern, solange er sich an die im Vertrag festgelegten Bedingungen hält.
Da der Erbbauberechtigte das Grundstück nur pachtet, ist die Nutzungsdauer begrenzt. Nach Ablauf der Frist muss der Vertrag erneuert werden oder das Grundstück geht an den Eigentümer zurück.
Der Erbbauberechtigte muss sich an die im Vertrag festgelegten Bedingungen halten, gegebenenfalls hat der Eigentümer bei baulichen Veränderungen ein Mitspracherecht.
Der Erbbauberechtigte wird nur Nutzer des Grundstücks, besitzt es aber nicht. Dies kann sich negativ auf den Wiederverkaufswert des Gebäudes auswirken, das auf dem Erbpachtgrundstück gebaut wurde.
Im Gegensatz zu Hypothekenzinsen ist der Erbbauzins häufig an Inflation oder Einkommen gekoppelt und somit langfristig sehr schwer vorhersehbar.
Mit Erwerb eines Erbpachtgrundstückes befinden Sie sich in einem Dauerschuldverhältnis, bis der Vertrag ausläuft.
Immobilien, die auf dem Erbpachtgrundstück gebaut wurden, gehen nach § 27 ErbbauRG mit dem Auslaufen des Erbachtvertrags gegen eine Entschädigung in das Eigentum des Verpächters über.
Ein Pachtgrundstück und ein Erbpachtgrundstück sind beide Arten von Grundstücken, die für einen bestimmten Zeitraum gepachtet werden. Es gibt jedoch einige Unterschiede zwischen den beiden.
So beträgt die Laufzeit des Erbpachtvertrags in der Regel zwischen 1 und 30 Jahren und ist damit deutlich kürzer als die des Erbpachtgrundstückes.
Bei einem Pachtgrundstück bleibt das Eigentum am Grundstück beim Eigentümer, während der Pächter nur das Recht hat, das Grundstück für den vereinbarten Zeitraum zu nutzen. Bei einem Erbpachtgrundstück erwirbt der Erbbauberechtigte hingegen ein grundbuchrechtliches, dingliches Nutzungsrecht am Grundstück für den vereinbarten Zeitraum. Daraus ergibt sich auch, dass Pachtgrundstücke in der Regel nicht verändert oder bebaut werden dürfen, was bei einem Erbpachtvertrag hingegen die Regel ist.
Ein weiterer Unterschied ist die Zahlungsmodalität: Bei einem Pachtgrundstück zahlt der Pächter normalerweise eine festgelegte monatliche oder jährliche Pacht an den Eigentümer. Bei einem Erbpachtgrundstück zahlt der Erbbauberechtigte den sogenannten Erbbauzins, der in der Regel an einen anderen Wert (etwa die Inflationsrate) gebunden ist.
Wenn Sie ein Erbpachtgrundstück erwerben oder nutzen möchten, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten:
